【积算87.4%】千叶县松户市・元山站步行17分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 千叶县松户市六高台8丁目 |
| 最近车站 | 京成松户线 元山站 |
| 步行 | 步行17分钟 |
| 积算比例 | 87.4%积算 87.4% |
| 价格 | 980万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1979年1月建成(房龄47年) |
| 土地面积 | 140.19㎡ |
| 建筑面积 | 68.57㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| SUUMO | 980万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 856万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 856万日元 |
| 物业价格 | 980万日元 |
| 积算比例 | 87.4% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 68.57㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1979年1月建成(房龄47年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +19.1%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 68,000 | — |
| 2025年 | 74,000 | +8.8% |
| 2026年 | 81,000 | +9.5% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有直接照搬刊登信息,而是查阅了令和8年的路线价图、区划图以及同一卖方独栋住宅和土地两则刊登中的照片,确认了路线价代表值、通道部分面积以及道路与地块之间的高差。
尚未确认的事项
- 从通道靠道路一侧的停车位经4级台阶上到地块,根据照片推测高差约为0.8〜0.9m。若停车位地面向道路一侧倾斜,与道路的高差可能达到1m左右,需要到现场确认。
- 重建时,施工车辆和材料能否通过最窄2.00m的通道进出、停车位两侧挡土墙(土留)如何处理、在宅地造成工事规制区域内是否需要许可,都需要向卖方和松户市确认。
- 刊登中没有前面道路的方位、宽度和种类,只能根据区划图的方位标记判断道路位于南南西侧。所临道路对应哪条路线价也尚未确定。
- 旗杆地主体部分的里侧(北北东)以及东西两侧的邻地边界未出现在照片中,无法确认与邻地的高差。房龄47年的建筑内部状况也无法从刊登照片中得知。
- 刊登标注距元山站步行17分钟,但从刊登地图位置到元山站的直线距离约1.5km(从町丁中心约1.3km),实际所需时间可能比刊登的更长。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
本物件是位于千叶县松户市六高台8丁目的二手独栋住宅。最近车站为京成松户线"元山"站,步行17分钟;刊登中另标注有距京成松户线"五香"站步行23分钟、距东武野田线"六实"站步行23分钟(同一卖方的土地刊登为26分钟)。由于刊登中没有周边设施信息,我们以SUUMO刊登地图位置到OpenStreetMap登记位置的直线距离进行了调查:York Mart超市六高台店约100m、7-Eleven便利店松户六高台8丁目店约130m、Welcia药局松户六高台店约340m;餐饮方面,Hotto Motto便当店约210m、寿司店大江户商人约270m、荞麦面店高木约300m。
建筑为1979年1月建成的木造2层3DK,建筑面积68.57㎡,目前为空置。据称也可商议拆除建筑后以空地交付。土地为140.19㎡的所有权,无私道负担,属于第二种住居地域,建蔽率60%・容积率200%。⚠️本物件为旗杆地,临路宽度3.00m,通道部分长约14.8m、最窄处宽2.00m,恰好为建筑基准法规定的临路最低要求(2m)。刊登中未记载前面道路的方位和宽度。⚠️通道靠道路一侧是两侧夹着混凝土墙的下挖式停车位(1台),从其尽头经4级台阶上到通道和地块。根据照片推测高差约为0.8〜0.9m。本物件位于宅地造成工事规制区域内。卖方为みどり不動産(株),交易形态为卖方直售,同一卖方还以土地(含旧房)形式以相同的980万日元刊登。
路线价采用令和8年的81,000日元/㎡(借地权比例D)。六高台8丁目的区划道路分为81,000日元和87,000日元/㎡数量几乎相同的两组,因此以物件所在北侧图幅(图号09078)中出现最多的81,000日元/㎡作为代表值。若采用87,000日元/㎡,积算比例约为93.8%,无论采用哪一个,结论都不变。同一路线的路线价为令和6年68,000日元→令和7年74,000日元→令和8年81,000日元/㎡,2年上涨约19.1%。⚠️旗杆的通道部分34.50㎡不计入积算,按有效宅地105.69㎡评估。若不扣除通道部分,积算比例为115.9%。建筑已有47年房龄,超过法定耐用年限,因此建筑积算为0,积算仅以土地计算。
总之,这是一套仅土地积算评估就接近价格9成的旗杆地独栋住宅。另一方面,通道最窄处为2.00m,恰好是临路最低要求;通道入口的停车位与地块之间推测有约0.8〜0.9m的高差,若停车位地面向道路一侧倾斜,高差可能达到1m左右;刊登中没有前面道路的宽度;且位于宅地造成工事规制区域内。因此需要到现场确认高差,并就重建时的通道、车辆进出及挡土墙(土留)的处理向卖方和松户市确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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