【積算96.1%】東京都葛飾区・金町駅 徒歩11分の戸建
物件概要
| 所在地 | 東京都葛飾区新宿5丁目 |
| 最寄駅 | JR常磐線 金町駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩11分 |
| 積算割合 | 96.1%積算 96.1% |
| 価格 | 1,800万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 8.73% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1992年7月築(築34年) |
| 土地面積 | 69.18㎡ |
| 建物面積 | 96.67㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 1,800万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,729万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,729万円 |
| 物件価格 | 1,800万円 |
| 積算割合 | 96.1% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥250,000/㎡ × 土地面積 69.18㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 96.67㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1992年7月築(築34年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +11.1%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 225,000 | — |
| 2025年 | 235,000 | +4.4% |
| 2026年 | 250,000 | +6.4% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図2面、同じ物件の健美家・楽待の2つの掲載、外観写真2枚に当たって、路線価の代表値と敷地・道路・隣家の状態を確かめています。
確認できていないこと
- ⚠️接道状況欄が健美家・楽待とも空欄で、前面道路の方位・幅員・種別(建築基準法上の道路かどうか)と間口が分かりません。写真では車1台が通れる程度の舗装道路です。再建築の可否や道路後退の要否は取扱会社への確認が必要です。
- 連棟でないことは片側の隣家についてしか確認できていません。もう一方の隣家との境目は写真が小さく断定できず、道路の反対側(裏側)の隣地境界も写真に写っていないため、高低差や塀の状態は未確認です。
- 間取りの表記が健美家では「3LDK以上」、楽待では「5LDK」と分かれています。
- 所在地は新宿5丁目までの公開で番地が分からないため、接する道路の路線価を特定できていません。町丁内の区画道路で最も多い値を代表値としています。
- 掲載の年収は「想定年収」と表記されており、現在の賃料・契約期間など賃貸借契約の内容は掲載からは分かりません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東京都葛飾区新宿5丁目の中古一戸建て(賃貸中)です。最寄りはJR常磐線「金町」駅で徒歩11分、京成金町線「京成金町」駅まで徒歩10分の表記もあります。周辺施設は掲載に記載が無いため、楽待の掲載地図の位置から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で調べました。新宿五丁目のセブン-イレブンが約150m、新宿六丁目のいなげやと新宿四丁目の西友がそれぞれ約380mで、飲食店は新宿六丁目のサイゼリヤとくら寿司が約430m、金町四丁目のジョナサンが約500mです。
建物は1992年7月築の木造3階建で、延床96.67㎡です。間取りは健美家では「3LDK以上」、同じ物件を載せている楽待では「5LDK」と表記が分かれています。土地は69.18㎡の所有権(地目 宅地)で私道負担の記載はなく、第一種住居地域・建ぺい率60%・容積率200%です。⚠️接道状況欄は健美家・楽待とも空欄で、前面道路の方位・幅員・種別が分かりません。外観写真では車1台が通れる程度の舗装道路に面し、敷地と道路はほぼ同じ高さで擁壁や階段接道は見当たりませんが、再建築の可否に関わる接道の条件は取扱会社への確認が必要です。⚠️同じ外観の戸建が並ぶ分譲街区の1棟で、連棟でないことは片側の隣家についてしか確認できておらず、裏側の隣地境界も写真に写っていません。
現在は賃貸中(オーナーチェンジ)で、掲載の想定年収は157.2万円(月13.1万円)、表面利回りは8.73%です。路線価は令和8年分の250,000円/㎡(借地権割合D)を採り、3年間で約11.1%上昇しています。建物は木造の法定耐用年数22年を超えているため建物の積算は0とし、土地だけの積算評価で価格1,800万円に対して約96.1%です。⚠️前面道路の幅員が開示されていないため、道路後退(セットバック)による敷地の減少は見込んでいません。幅員が4m未満で後退が必要な場合は、有効な敷地が減り積算割合も下がります。
土地の路線価評価で価格の大部分を説明できる一方、接道の条件、連棟でないことの残る片側、裏側の隣地境界、間取りの表記の違いは掲載から確認できていません。楽待には2026年6月23日から掲載されています(健美家の情報登録日は2026年9月24日)。取扱は株式会社リアール(仲介)です。検討の際は、道路の種別・幅員・間口と賃貸借契約の内容を取扱会社に確認する必要があります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
同じエリアの物件
