【积算96.1%】东京都葛饰区・金町站步行11分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 东京都葛饰区新宿5丁目 |
| 最近车站 | JR常磐线 金町站 |
| 步行 | 步行11分钟 |
| 积算比例 | 96.1%积算 96.1% |
| 价格 | 1,800万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 8.73% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1992年7月建成(房龄34年) |
| 土地面积 | 69.18㎡ |
| 建筑面积 | 96.67㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 1,800万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,729万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 1,729万日元 |
| 物业价格 | 1,800万日元 |
| 积算比例 | 96.1% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥250,000/㎡ × 土地面积 69.18㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 96.67㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1992年7月建成(房龄34年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +11.1%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 225,000 | — |
| 2025年 | 235,000 | +4.4% |
| 2026年 | 250,000 | +6.4% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有直接转载刊登信息,而是查阅了令和8年(2026年)路线价图2张、健美家和乐待对同一物件的2个刊登以及2张外观照片,确认了路线价的代表值以及用地、道路和邻居房屋的状况。
尚未确认的事项
- ⚠️健美家和乐待的接道状况栏均为空白,前面道路的方位、宽度、种类(是否为建筑基准法上的道路)以及接道长度不明。照片中为约可供一辆车通行的铺装道路。能否重建以及是否需要道路退让,需向经办公司确认。
- 只确认了一侧与邻居不相连(非连栋)。与另一侧邻居的交界处在照片中过小无法断定,道路对面(背面)的邻地边界也未拍到,高低差和围墙状况尚未确认。
- 户型在健美家标注为"3LDK以上",在乐待标注为"5LDK",两者不一致。
- 所在地只公开到新宿5丁目,门牌号不明,因此无法确定所临道路的路线价。本站以町丁内区划道路中出现最多的数值作为代表值。
- 刊登的年收入标注为"预计年收入",目前的租金、合同期限等租赁合同内容无法从刊登信息中得知。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
本物件是位于东京都葛饰区新宿5丁目的二手独栋住宅(出租中)。最近车站为JR常磐线"金町"站,步行11分钟;刊登中另标注距京成金町线"京成金町"站步行10分钟。由于刊登中没有周边设施信息,我们以乐待(楽待)刊登地图位置到OpenStreetMap登记位置的直线距离进行了调查:新宿五丁目的7-Eleven便利店约150m,新宿六丁目的Inageya超市和新宿四丁目的西友超市各约380m;餐饮方面,新宿六丁目的萨莉亚和藏寿司约430m,金町四丁目的Jonathan's家庭餐厅约500m。
建筑为1992年7月建成的木造3层住宅,总建筑面积96.67㎡。户型在健美家标注为"3LDK以上",在刊登同一物件的乐待标注为"5LDK",两者不一致。土地为69.18㎡的所有权(地目为宅地),未记载私道负担,属于第一种住居地域,建蔽率60%、容积率200%。⚠️健美家和乐待的接道状况栏均为空白,前面道路的方位、宽度和种类不明。从外观照片看,物件面向一条约可供一辆车通行的铺装道路,用地与道路基本等高,未见挡土墙或台阶接道,但与能否重建相关的接道条件需向经办公司确认。⚠️本物件是外观相同的独栋住宅并排的分售街区中的一栋,只确认了一侧与邻居不相连(非连栋),另一侧无法断定,背面的邻地边界也未拍到。
目前处于出租中(带租约出售),刊登的预计年收入为157.2万日元(每月13.1万日元),表面收益率8.73%。路线价采用令和8年(2026年)的250,000日元/㎡(借地权比率D),三年间上涨约11.1%。建筑已超过木造的法定耐用年限22年,因此建筑积算为0,仅以土地计算的积算评估约为售价1,800万日元的96.1%。⚠️由于前面道路的宽度未公开,本站未扣除道路退让(セットバック)造成的用地减少。若道路宽度不足4m而需要退让,有效用地将减少,积算比率也会下降。
土地的路线价评估可以解释售价的大部分,但接道条件、另一侧是否连栋、背面的邻地边界以及户型标注的差异都无法从刊登信息中确认。该物件自2026年6月23日起在乐待刊登(健美家的信息登记日为2026年9月24日)。经办公司为株式会社リアール(中介)。考虑购买时,需要向经办公司确认道路的种类、宽度、接道长度以及租赁合同的内容。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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