【積算101.8%】埼玉県川口市・西川口駅 徒歩17分の土地

埼玉県川口市西青木5丁目の古家付きの売地です。JR京浜東北線「西川口」駅まで徒歩17分です。掲載に記載の距離で、青木町公園まで約140m、川口市立青木北小学校まで約1,000m、青木中学校まで約1,200mです。西青木5丁目の町丁重心から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離では、スーパーのBig-Aが約360m、マルエツが約410m、飲食では不二家レストランが約210m、そば処薮昭が約340m、がってん寿司が約360mです。

土地は82.56㎡(公簿・24.97坪)、所有権・地目宅地で、第1種住居地域・建ぺい率60%・容積率160%です。⚠️区画図では、敷地は幅4.0m・長さ約14.9mの行き止まりの位置指定道路(砂利敷きで未舗装)の突き当たりに約2.0m、道路の東辺の上端に約1.6m接しています。この位置指定道路には路線価が付いていません。接道の幅約2.0mは建築基準法の接道義務(2m)ぎりぎりのため、再建築の可否と接道部分の実測の長さは取扱会社への確認が必要です。私道負担57.90㎡(共有持分298/1864)は位置指定道路をなす別の土地で、土地82.56㎡には含まれていません。

古家は1962年11月築の木造平屋・延床52.00㎡で、現況有姿での引渡しです。建物の積算は0円とし、解体する場合の費用は買主負担になる見込みです。上下水道・プロパンガスで、引渡し時期は相談です。路線価は、令和8年分の路線価図(図番号28134)で西青木5丁目の区画道路を拾い、最も多い265千円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。同じ路線は令和6年240千円→令和7年255千円→令和8年265千円/㎡と、2年で約10.4%上がっています。⚠️物件が接する位置指定道路には路線価が無いため、隣接する区画道路の値を割り引かずに借りて評価しており、積算割合は101.8%です。町内で最も低い245千円/㎡を採ると94.1%です。

価格2,150万円は、路線価で見た土地の評価額(約2,188万円)をわずかに下回っています。考えられる理由として、行き止まりの私道の奥にあること、古家の解体費が買主負担になる見込みであること、私道が砂利敷きで未舗装であることが挙げられます。掲載写真では、古家は私道の路面と同じ地盤で段差はなく、私道・公道とも平坦で、擁壁・階段は見当たりません。法令制限欄に「宅地造成工事規制区域」とありますが、町全体が標高2.3〜3.0mの平坦な低地で、写真にも擁壁は写っていません。北・東・西の隣地境界は古家と植栽に隠れて見えず、確認できていません。