【積算96.5%】埼玉県さいたま市西区・指扇駅 徒歩11分の戸建

埼玉県さいたま市西区大字西遊馬の中古戸建です。JR川越線「指扇」駅まで徒歩11分(850m)、「西大宮」駅までは徒歩25分です。⚠️番地は公開されていません。掲載にある施設までの距離(指扇駅850m・指扇病院1,000m・土屋中学校1,700m・馬宮東小学校2,300m)と前面道路の写真、空中写真を突き合わせて、指扇駅の西側、国道16号(西大宮バイパス)のランプ脇にある分譲地と推定していますが、分譲地内のどの区画かは確定していません。周辺には、この推定位置から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で、セブン-イレブン(約520m)、日高屋(約730m)、やおかつ・すき家(約840m)、ライフ(約870m)があります。掲載によると指扇幼稚園までは550mです。

建物は2023年2月築(築3年7か月)の木造2階建で、間取りは3LDKです。1階に17.7畳のLDKと3畳の畳コーナー、2階に約6畳の洋室が3室とバルコニーがあります。土地131.19㎡・建物96.67㎡(いずれも登記)で、所有権です。用途地域は第1種住居地域、建ぺい率60%・容積率200%です。北側の幅6mの道路(接道幅2.7m)と南西側の幅11mの道路(接道幅10.7m)に接する二方道路で、私道負担はありません。公営水道・本下水・都市ガスで、カースペースがあります。現況の記載は無く、外観写真に自転車や遊具が写っているため居住中の可能性があります。引渡しは相談です。

大字西遊馬は大部分が倍率地域で、路線価が付いているのは国道16号バイパスの南東側、さいたま春日部線の北側にあたる区画だけです。推定した分譲地はこの区域にあり、区域内の区画道路に最も多く付いている令和8年分94千円/㎡(借地権割合D)を採りました。同じ路線は令和6年89千円→令和7年91千円→令和8年94千円/㎡と上がっています。南西側の道路(ランプに並行する側道)は96千円/㎡ですが、区画が確定していないため最頻値の94千円/㎡としています。築3年で建物の残存年数が長く、積算割合は96.5%です。側道の96千円/㎡なら97.3%、区域内で最も低い88千円/㎡でも94.1%です。⚠️北側道路への接道幅が2.7mしかないため、敷地の北側が細い帯状になっている可能性があります。区画図が掲載に無く形状は確認できていませんが、仮にその部分(約27㎡)を差し引いても積算割合は88.6%です。

写真で見た限り、北側の分譲地内の道路は平坦で、カースペースや玄関アプローチも道路と同じ高さです。南西側の側道の向こうにはランプの盛土とコンクリートの擁壁がありますが、道路の向こう側にあるもので、敷地の境界の擁壁ではありません。敷地の周囲の高低差は最大でも約0.3mと見ています。階段接道ではなく、南西側の道路に10.7m接しているため旗竿地でもなく、隣家と離れて建つ独立した戸建です。番地と区画が確定していないため、区画図と現況は仲介会社への確認をおすすめします。