【积算96.5%】埼玉县埼玉市西区・指扇站步行11分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 埼玉县埼玉市西区大字西遊馬 |
| 最近车站 | JR川越线 指扇站 |
| 步行 | 步行11分钟 |
| 积算比例 | 96.5%积算 96.5% |
| 价格 | 3,180万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2023年2月建成(房龄3年) |
| 土地面积 | 131.19㎡ |
| 建筑面积 | 96.67㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| SUUMO | 3,180万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,233万日元 |
| 建筑积算价格 | 1,836万日元 |
| 积算价格合计 | 3,069万日元 |
| 物业价格 | 3,180万日元 |
| 积算比例 | 96.5% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥94,000/㎡ × 土地面积 131.19㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 96.67㎡ × 剩余耐用年数19年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2023年2月建成(房龄3年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +5.6%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 89,000 | — |
| 2025年 | 91,000 | +2.2% |
| 2026年 | 94,000 | +3.3% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
由于门牌号未公开,我们根据房源所列设施距离、照片和航拍照片缩小了位置范围,并对照令和8年路线价图和国土地理院高程数据核实了数值依据。
尚未确认的事项
- 门牌号未公开,区内具体地块也未确定,因此无法确定所临道路的路线价。即使按区域内最低的88千日元/㎡计算,积算比例也有94.1%。
- 北侧6米道路的临街宽度只有2.7米,土地北侧可能是细长的带状部分。房源未附地块图,形状尚未确认。即使从积算中扣除宽2.7米×进深10米(约27㎡),积算比例仍为88.6%。
- 房源未注明现状。外观照片中可见自行车和儿童游乐器具,可能仍有人居住。交房时间为可协商。
- 如果地块位于分售住宅区南侧街区的西北角,高程数据显示辅路西侧边缘有比周围高约1〜2米的点。这可能是混入了匝道斜坡的数据,照片中围栏旁也看不到高差,但建议现场确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
这是位于埼玉县埼玉市西区大字西游马的二手独栋住宅。步行11分钟(850米)可达JR川越线「指扇」站,步行25分钟可达「西大宫」站。⚠️门牌号未公开。我们将房源所列各设施的距离(指扇站850米、指扇医院1,000米、土屋中学1,700米、马宫东小学2,300米)与前方道路照片及航拍照片进行对照,推定房屋位于指扇站西侧、国道16号(西大宫绕行道路)匝道旁的分售住宅区内,但具体是区内哪一块地尚未确定。以该推定位置到 OpenStreetMap 登记位置的直线距离计算,附近有7-Eleven(约520米)、日高屋(约730米)、Yaokatsu超市和食其家(均约840米)、Life超市(约870米)。据房源信息,距指扇幼儿园550米。
建筑为2023年2月竣工(房龄3年7个月)的木结构2层住宅,户型为3LDK:1层为17.7叠的LDK和3叠的榻榻米角,2层为3间约6叠的西式房间及阳台。土地131.19㎡、建筑96.67㎡(均为登记面积),产权为所有权。用途地域为第一种住居地域,建蔽率60%、容积率200%。北侧临6米道路(临街宽度2.7米),西南侧临11米道路(临街宽度10.7米),为双面临路,无私道负担。配有公营自来水、公共下水道、城市燃气及停车位。房源未注明现状,外观照片中可见自行车和儿童游乐器具,可能仍有人居住。交房时间可协商。
大字西游马大部分为倍率地区,只有国道16号绕行道路东南侧、埼玉春日部线以北的街区设定了路线价。推定的分售住宅区位于该区域内,我们采用了区域内街区道路中最常见的令和8年路线价94千日元/㎡(借地权比例D)。同一路线从令和6年89千日元→令和7年91千日元→令和8年94千日元/㎡逐年上升。西南侧道路(与匝道平行的辅路)为96千日元/㎡,但由于具体地块尚未确定,我们采用了最常见值94千日元/㎡。建筑房龄仅3年,剩余耐用年数较长,积算比例为96.5%。若按辅路的96千日元/㎡计算为97.3%,即使按区域内最低的88千日元/㎡计算也有94.1%。⚠️由于北侧道路的临街宽度只有2.7米,土地北侧可能是细长的带状部分。房源未附地块图,形状尚未确认,但即使扣除该部分(约27㎡),积算比例仍为88.6%。
从照片来看,北侧分售住宅区内的道路平坦,停车位和玄关通道与道路高度相同。西南侧辅路对面有匝道的填土和混凝土挡土墙,但位于道路对面,并非土地边界上的挡土墙。我们估计土地四周的高差最大约0.3米。不是阶梯接道;由于西南侧临路宽度为10.7米,也不是旗杆地;房屋是与邻居分开的独立独栋住宅。由于门牌号和具体地块尚未确认,建议向中介公司确认地块图和现状。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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