【積算86.1%】千葉県松戸市・五香駅 徒歩9分の戸建

千葉県松戸市五香西2丁目の新築戸建(未完成)で、3棟が並ぶ分譲現場の3号棟(北端の区画)です。京成松戸線「五香」駅まで徒歩9分(720m)です。掲載写真の説明には、分譲現場からの距離として松戸市立第四中学校650m、松戸市立松飛台小学校950m、松飛台保育所1,140m、五香病院1,930mの記載があります。店舗・飲食店は OpenStreetMap で補い、地図上の物件位置からの直線距離で、ローソンが約350m、スーパーのジェーソンが約540m、ベルクス松飛台店が約620m、飲食店はチョコビ亭が約190m、博多長浜らーめん もりやが約300m、永福園が約340mです(いずれも松戸市内。物件からの道のりではありません)。

土地は132.31㎡(実測)、建物は113.85㎡の木造在来工法2階建てで、間取りは3LDK+サービスルーム+ウォークインクローゼット(LDK21.0帖、洋室7.5帖・5.7帖・5.6帖、サービスルーム5.2帖)です。駐車スペースは敷地西側に屋外2台分です。第1種低層住居専用地域・建ぺい率50%・容積率100%・市街化区域で、景観法による規制の記載もあります。公営水道・本下水・都市ガスで、私道負担はありません。建物は未完成で、完成予定は掲載により2026年10月下旬と2026年11月に分かれています。引渡しは相談(同じ建物の別の掲載では2026年12月)です。この掲載の写真は間取図と区画図だけで、現地の様子は同じ建物の別の掲載写真(基礎工事中の更地の状態)で確認しました。

接道は西側の一方で、区画図の表記では幅員3.6mの2項道路(建築基準法42条2項の道路)です。区画図にセットバック0.18mの記載があり、掲載の土地面積は後退後の面積と判断して、追加の差し引きはしていません。敷地は間口約6.3m×奥行約20〜21mの整形地で、旗竿地ではありません。前面道路・北側の隣地とは段差がほぼなく、東側の境界には隣地の構造物の壁が並んでいます。区画図では東側の境界沿いに斜線を交差させた帯が描かれており、写真と標高データからは土留めの擁壁は見当たりませんでしたが、図だけでは帯が何を表すか(ブロック塀か構造物か)は確定できていません。敷地の東側境界は用途地域の境で、東側は第一種住居地域です。

積算は、五香西2丁目の区画道路の路線価と、新築の木造としての建物の評価をもとに、価格4,599万円に対して86.1%です。町内の区画道路は110千円/㎡と115千円/㎡がほぼ同数で、低い方の110千円/㎡を採っています。町内で最も低い105千円/㎡の帯でも84.7%です。建物は未完成のため、完成予定のうち早い方の2026年10月を築年月として評価しています。利回り・想定賃料の掲載はありません。同じ現場の他の2区画(土地131.89㎡・122.91㎡)はいずれも4,699万円です。完成後の建物の状態と東側境界の帯の意味を、現地と取扱会社で確かめたうえで検討したい物件です。