【积算86.1%】千叶县松户市・五香站步行9分钟的独栋住宅

本物件是位于千叶县松户市五香西2丁目的新建独栋住宅(尚未竣工),是3栋分售项目中的3号栋(最北端的地块)。距京成松户线「五香」站步行9分钟(720m)。房源照片说明中列出了从分售项目出发的距离:松户市立第四中学650m,松户市立松飞台小学950m,松飞台保育所1,140m,五香医院1,930m。店铺和餐饮根据 OpenStreetMap 进行了补充。按距地图上物件位置的直线距离计算,罗森约350m,超市Jason约540m,Belx 松飞台店约620m;餐饮方面,Chocobi亭约190m,博多长浜拉面 もりや约300m,永福园约340m(均位于松户市内,并非从物件出发的步行路程)。

土地面积132.31㎡(实测),建筑面积113.85㎡,为木造传统工法2层建筑。户型为3LDK+储藏室+步入式衣帽间(LDK 21.0叠,西式房间7.5叠、5.7叠、5.6叠,储藏室5.2叠)。地块西侧有2个露天停车位。属于第一种低层住宅专用地区,建蔽率50%、容积率100%,位于市街化区域,另注明有景观法相关规定。使用公营自来水、公共下水道和城市燃气,无私道负担。建筑尚未竣工,各房源标注的竣工预定时间分为2026年10月下旬和2026年11月。交房时间为「协商」(同一建筑的另一房源为2026年12月)。本房源的照片只有平面图和区划图,现场情况是通过同一建筑的另一房源照片(地基施工中的空地状态)确认的。

接道为西侧一面,区划图标注为宽3.6m的2项道路(建筑基准法第42条第2项道路)。区划图注明退让0.18m,我们判断房源标注的土地面积为退让后的面积,未再额外扣除。地块为临街约6.3m×进深约20〜21m的规整地块,不是旗杆地。与前方道路及北侧相邻地块几乎没有高差,东侧边界排列着相邻地块构筑物的墙体。区划图上东侧边界沿线绘有交叉斜线的带状区域,根据照片和标高数据未发现挡土墙,但仅凭图纸无法确定该带状区域代表什么(砌块围墙还是构筑物)。地块东侧边界也是用途地域的分界线,东侧为第一种住宅地区。

积算以五香西2丁目区划道路的路线价和按新建木造建筑对建筑物的评估为基础,相对于4,599万日元的售价为86.1%。町内区划道路的路线价110千日元/㎡和115千日元/㎡数量大致相当,我们采用了较低的110千日元/㎡。即使采用町内最低的105千日元/㎡价格带,也为84.7%。由于建筑尚未竣工,我们以竣工预定中较早的2026年10月作为建成年月进行评估。房源未列出收益率和预期租金。同一项目的另外2个地块(土地131.89㎡、122.91㎡)售价均为4,699万日元。建议在现场和经办公司确认竣工后的建筑状况以及东侧边界带状区域的含义后再进行研究。