【積算93.4%】埼玉県川口市・新井宿駅 徒歩14分の戸建

埼玉県川口市大字安行慈林の中古戸建です。埼玉高速鉄道「新井宿」駅まで徒歩14分(1,100m)、「鳩ヶ谷」駅までは徒歩25分です。掲載の周辺環境欄には、川口市立慈林小学校603m、鳩ケ谷中学校1,096m、翠ケ丘幼稚園428m、鳩ケ谷中央病院592mのほか、セブンイレブン川口安行慈林北店619m、マツモトキヨシ西友川口赤山店705m、マルエツ安行慈林店742m、西友川口赤山店799mの記載があります。飲食店は OpenStreetMap で補い、掲載の施設距離から推定した物件位置からの直線距離で、ドミノピザ(桜町1丁目)が約760m、デニーズとサイゼリヤ(いずれも大字西新井宿)が約1.1kmです(いずれも川口市内。物件からの道のりではありません)。

土地は50.59㎡(登記)、建物は23.16㎡(登記)の木造2階建てで、1971年3月築(築55年)、間取りは2LDKです。⚠️ 2階の増築部分は未登記で、登記上の建物面積23.16㎡には含まれていません。権利は所有権、第一種住居地域・建ぺい率60%・容積率200%です。北側の幅4mの公道に接道幅5.1mで接し、私道負担はありません。設備は公営水道・個別浄化槽(下水道ではありません)・個別LPGで、駐車場はありません。利回りの記載はなく、自己居住向けの掲載です。

所在地の表記は大字までで、番地は公開されていません。大字安行慈林は令和8年分の路線価図7面にまたがり、区画道路の路線価は首都高速川口線の西側が120〜140千円/㎡、東側が90〜110千円/㎡と二つの帯に分かれます。掲載の駅・周辺施設までの距離から物件は高速の西側(桜町5・6丁目寄り)にあると推定し、西側区域で最も多い120千円/㎡(借地権割合D)を採りました。接している道路の帯そのものは特定できておらず、西側区域で最も低い105千円/㎡だった場合の積算割合は81.7%です。建物は築55年で木造の法定耐用年数(22年)を超えているため建物の積算は0円で、この積算は土地値だけの評価です。

⚠️ 現地写真では、北側の道路は平坦で敷地とほぼ同じ高さ、東西の隣家とも地盤の高さが揃っており、擁壁や階段接道は見当たりません。一方、南側(背面)の隣地境界は写真に写っておらず、擁壁の有無は確認できていません。国土地理院の標高データでは周辺は谷(約7m)と台地(約14m)が入り組む地形のため、背面の高低差は現地か取扱会社への確認が必要です。未登記の増築部分の扱い、浄化槽の維持管理、駐車場がないことも含め、購入検討の際に確認したい点が残る物件です。