【積算84.2%】千葉県松戸市・五香駅 徒歩9分の戸建

千葉県松戸市五香西2丁目の新築戸建(未完成)で、3棟が並ぶ分譲現場のうち中央の2号棟です。同じ現場の3号棟は別の記事(物件番号P0632)で掲載しています。京成松戸線「五香」駅まで徒歩9分(720m。別の掲載では徒歩10分)です。掲載写真の説明には、現場からの距離として松戸市立第四中学校650m、松飛台小学校950m、松飛台保育所1,140m、五香病院1,930mの記載があります。店舗・飲食店は OpenStreetMap で補い、分譲現場の地図上の位置からの直線距離で、コンビニのローソンが約350m、スーパーのジェーソンが約540m、ベルクス松飛台店が約620m、飲食店はもんじゃ焼きのチョコビ亭が約190m、博多長浜らーめん もりやが約300m、中華料理の永福園が約340mです(いずれも松戸市内。道のりではありません)。

土地は131.89㎡、建物は113.85㎡の木造在来工法2階建てで、間取りは3LDK+サービスルームです。区画図では敷地西側に並列2台分の駐車スペースがあります(ビルトイン車庫ではありません)。第一種低層住居専用地域・建ぺい率50%・容積率100%・市街化区域で、景観法による規制の記載もあります。公営水道・本下水・都市ガスで、私道負担はありません。建売の新築で、建築条件付の土地ではありません。建物は未完成で、完成は2026年10月の予定、引渡しは相談です。完成後の外観は確認できていません。この掲載の画像は間取図と区画図の2枚だけのため、現地の様子は同じ現場を基礎工事から建て方の段階で撮った写真で判定しました。

⚠️接道は西側の一方で、区画図の表記では幅員3.6mの2項道路(建築基準法42条2項の道路)です。区画図にセットバック0.18mの記載があり、掲載の土地面積131.89㎡は後退後の面積です。同じ現場の別の掲載にあるこの区画の132.95㎡は後退前の面積で、その差が後退幅0.18m×間口約6.3mとほぼ一致するため、追加の差し引きはしていません。敷地は間口約6.3m×奥行約20mの整形地で、旗竿地ではありません。前面道路とはほぼ同じ高さで、北の3号棟・南の1号棟の区画とも平坦です。敷地の東側境界は用途地域の境で、東側は第一種住居地域です。境界沿いには隣地の平屋の倉庫・車庫状の建物の壁が並び、区画図には斜線を交差させた帯が描かれています。写真と標高データからは土留めの擁壁は見当たりませんでしたが、帯が何を表すかは図だけでは確定できていません。

積算は、五香西2丁目の区画道路の路線価と、新築の木造としての建物の評価をもとに、価格4,699万円に対して84.18%です。路線価は町内の区画道路で最も多い110千円/㎡(令和6年92千円→令和7年100千円→令和8年110千円)を採っています。番地までは特定していないため、町内で最も低い105千円/㎡の帯に接している場合は82.77%になります。建物は未完成のため、完成予定の2026年10月を築年月として評価しています。利回り・想定賃料の掲載はありません。同じ現場の3号棟は4,599万円、1号棟は4,699万円です。完成後の建物の状態と東側境界の帯の意味を、現地と取扱会社で確かめたうえで検討したい物件です。