【积算84.2%】千叶县松户市・五香站步行9分钟的独栋住宅

本物件是位于千叶县松户市五香西2丁目的新建独栋住宅(尚未竣工),是3栋分售项目中位于中间的2号栋。同一项目的3号栋在另一篇文章(物件编号P0632)中介绍。距京成松户线「五香」站步行9分钟(720m,另一房源标注为步行10分钟)。房源照片说明中列出了从项目现场出发的距离:松户市立第四中学650m,松飞台小学950m,松飞台保育所1,140m,五香医院1,930m。店铺和餐饮根据 OpenStreetMap 进行了补充。按距分售项目地图位置的直线距离计算,便利店罗森约350m,超市Jason约540m,Belx 松飞台店约620m;餐饮方面,文字烧店Chocobi亭约190m,博多长浜拉面 もりや约300m,中餐馆永福园约340m(均位于松户市内,并非步行路程)。

土地面积131.89㎡,建筑面积113.85㎡,为木造传统工法2层建筑,户型为3LDK+储藏室。区划图显示地块西侧有可并排停放2辆车的停车位(并非内置车库)。属于第一种低层住宅专用地区,建蔽率50%、容积率100%,位于市街化区域,另注明有景观法相关规定。使用公营自来水、公共下水道和城市燃气,无私道负担。本物件为建成出售的新房,并非附建筑条件的土地。建筑尚未竣工,预定2026年10月竣工,交房时间为「协商」。竣工后的外观尚未确认。本房源的图片只有平面图和区划图2张,因此现场情况是根据同一项目从地基施工到框架搭建阶段拍摄的照片判断的。

⚠️接道为西侧一面,区划图标注为宽3.6m的2项道路(建筑基准法第42条第2项道路)。区划图注明退让0.18m,房源标注的土地面积131.89㎡为退让后的面积。同一项目另一房源对该地块标注的132.95㎡为退让前的面积,两者之差与退让宽度0.18m×临街约6.3m大致一致,因此未再额外扣除。地块为临街约6.3m×进深约20m的规整地块,不是旗杆地。与前方道路几乎同高,北侧3号栋和南侧1号栋的地块也都平坦。地块东侧边界是用途地域的分界线,东侧为第一种住宅地区。边界沿线排列着相邻地块平房仓库・车库状建筑的墙体,区划图上绘有交叉斜线的带状区域。根据照片和标高数据未发现挡土墙,但仅凭图纸无法确定该带状区域代表什么。

积算以五香西2丁目区划道路的路线价和按新建木造建筑对建筑物的评估为基础,相对于4,699万日元的售价为84.18%。路线价采用町内区划道路中最常见的110千日元/㎡(令和6年92千日元→令和7年100千日元→令和8年110千日元)。由于未确定具体门牌号,若所接道路属于町内最低的105千日元/㎡价格带,则为82.77%。由于建筑尚未竣工,我们以预定竣工的2026年10月作为建成年月进行评估。房源未列出收益率和预期租金。同一项目的3号栋售价为4,599万日元,1号栋为4,699万日元。建议在现场和经办公司确认竣工后的建筑状况以及东侧边界带状区域的含义后再进行研究。