物件概要
| 所在地 | 埼玉県草加市新栄2丁目 |
| 最寄駅 | 埼玉高速鉄道線 戸塚安行駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩17分 |
| 積算割合 | 100.2%積算 100.2% |
| 価格 | 9,600万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 6.3% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2026年3月築(築0年) |
| 土地面積 | 487.25㎡ |
| 建物面積 | 193.77㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 9,600万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 5,359万円 |
| 建物積算価格 | 4,262万円 |
| 積算価格合計 | 9,622万円 |
| 物件価格 | 9,600万円 |
| 積算割合 | 100.2% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥110,000/㎡ × 土地面積 487.25㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 193.77㎡ × 残存耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2026年3月築(築0年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +10.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 100,000 | — |
| 2025年 | 105,000 | +5.0% |
| 2026年 | 110,000 | +4.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載の土地面積と現地写真の見え方が合わないため、外観写真3枚・国土地理院の空中写真・令和8年分の路線価図に当たり、面積の妥当性と路線価の帯を確かめました。
確認できていないこと
- 土地面積487.25㎡が現況の敷地と一致するか(分筆前の面積が載っている可能性)は、登記簿・地積測量図での確認が必要です。
- 掲載では南側・東側の角地ですが、東側の公道6.01mへの接道は写真で確認できていません。
- 建物の裏側は写真に写っておらず、敷地奥の空地や駐車スペースの有無は分かりません。駐車場の記載もありません。
- 管理会社の指定とネット費用の負担の条件(契約先・費用額)は掲載に記載がありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 掲載の土地面積487.25㎡には疑義があります。現地写真では道路側の間口が約13〜14mで、片側は分譲中の新築住宅、反対側も1〜2m先に既存住宅が建っており、写真から見積もった敷地は約200〜250㎡です。延床193.77㎡は487.25㎡に対して容積率150%の約4割しか使っておらず、同じシリーズの他の2物件の敷地は約200㎡です。この面積を裏づける別の掲載は見つかっていません。本記事の積算は掲載面積どおりで計算していますが、敷地を250㎡とすると積算は約73%、200㎡なら約67%で、80%に届くには有効な敷地が約311㎡必要です。登記簿・地積測量図での確認が前提になります。
埼玉県草加市新栄2丁目の新築一棟アパート「リーブルファイン草加新栄」です。埼玉高速鉄道線「戸塚安行」駅から徒歩17分で、掲載では南側と東側でそれぞれ幅6.01mの公道に接する角地です。OpenStreetMap で見ると、新栄二丁目15番地の住所検索点から直線でローソン草加新栄道上店が約140m、スーパーの MEAT Meet が約430m、マミーマートが約630m、飲食では山田うどん新栄町店が約550mにあります(物件からの道のりではありません)。
建物は木造2階建て・2026年3月築の新築で、1LDK×6戸(専有31.67〜42.86㎡)、延床193.77㎡です。売主は一建設(取引態様は売主)で、満室賃貸中、満室想定年収604.8万円・表面利回り6.3%です。第一種低層住居専用地域・建ぺい率60%・容積率150%、土地は所有権です。全室バストイレ別で、管理会社の指定とネット費用の負担があります。駐車場の記載はありません。
令和8年分の路線価図で、新栄2丁目の区画道路は110千円/㎡が大半を占め、105千円/㎡は内側の短い区画に限られるため、最頻値の110千円/㎡(借地権割合D)を採りました。3年分は100千円→105千円→110千円/㎡と上がっています。新築の木造なので建物は法定耐用年数22年がそのまま残る前提です。掲載面積どおりなら積算は100.2%で、105千円/㎡を採っても97.7%です。この物件の積算は路線価よりも土地面積で大きく動きます。
掲載面積が正しければ、積算評価は価格とほぼ同じ水準になる新築一棟アパートです。一方で、写真や周辺の状況からは掲載面積より敷地が狭い可能性が高く、検討の前に登記簿と地積測量図で敷地面積を確かめる必要があります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
積算評価・融資を学ぶ
この物件の数字を読み解くための基礎知識をブログで解説しています。
不動産担保ローンとは？手持ちの不動産で次の物件を買う方法
不動産担保ローンは、持っている不動産を担保にお金を借りるローンです。仕組みや借りられる金額の目安、次の物件購入に使う方法、メリット・デメリットを解説します。
積算評価・担保評価とは？計算方法と調べ方をわかりやすく解説
積算評価（担保評価）とは、銀行が物件の担保価値を土地と建物から計算する方法です。計算式・再調達価格・法定耐用年数の目安、路線価を使った調べ方、融資が付きやすい物件の特徴を計算例つきで解説します。
同じエリアの物件
