【积算100.2%】埼玉县草加市・户塚安行站步行17分钟的整栋公寓

⚠️ 刊登的土地面积487.25㎡存在疑问。现场照片中临路面宽约13〜14m，一侧是正在分售的新建住宅，另一侧1〜2m外也有既有住宅，从照片估算的用地约为200〜250㎡。延床面积193.77㎡相对于487.25㎡只用了容积率150%的约4成，同一系列另外2栋的用地约为200㎡。未找到可佐证该面积的其他刊登。本文的积算按刊登面积计算，若用地为250㎡则积算约73%，200㎡则约67%，要达到80%需要约311㎡的有效用地。需以登记簿和地积测量图确认面积。

这是位于埼玉县草加市新荣2丁目的新建整栋公寓“Livre Fine 草加新荣”。距埼玉高速铁道线“户塚安行”站步行17分钟，刊登信息显示为南侧和东侧分别临6.01m公道的转角地。根据 OpenStreetMap，自新荣二丁目15番地的地址检索点起直线距离：罗森草加新荣道上店约140m、超市 MEAT Meet 约430m、Mammy Mart 约630m，餐饮有山田乌冬新荣町店约550m(并非自物件出发的步行距离)。

建筑为2026年3月竣工的木造2层新建建筑，1LDK×6户(专有31.67〜42.86㎡)，延床面积193.77㎡。卖方为一建设(交易形态为卖方)，满租中，满租预计年收入604.8万日元，表面收益率6.3%。第一种低层住居专用地域，建蔽率60%、容积率150%，土地为所有权。全部房间浴厕分离，指定管理公司，需负担网络费用。未记载停车场。

在令和8年分路线价图中，新荣2丁目的区划道路大部分为110千日元/㎡，105千日元/㎡仅限于内侧较短的区划，因此采用最频值110千日元/㎡(借地权比例D)。3年间由100千→105千→110千日元/㎡上涨。由于是新建木造，建筑按法定耐用年数22年全部剩余计算。按刊登面积积算为100.2%，即使采用105千日元/㎡也为97.7%。本物件的积算受土地面积的影响远大于路线价。

若刊登面积正确，这是一栋积算评价与售价大致相当的新建整栋公寓。但从照片和周边情况看，用地很可能小于刊登面积，研究前需以登记簿和地积测量图确认用地面积。