物件概要
| 所在地 | 神奈川県川崎市多摩区長尾1〜2丁目のいずれか(推定) |
| 最寄駅 | 小田急小田原線 向ヶ丘遊園駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩12分 |
| 積算割合 | 112.2%積算 112.2% |
| 価格 | 14,650万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 6.66% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2027年3月築(築0年) |
| 土地面積 | 502.1㎡ |
| 建物面積 | 271.77㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 14,650万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 10,461万円 |
| 建物積算価格 | 5,978万円 |
| 積算価格合計 | 16,440万円 |
| 物件価格 | 14,650万円 |
| 積算割合 | 112.2% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 271.77㎡ × 残存耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2027年3月築(築0年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +10.5%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 190,000 | — |
| 2025年 | 200,000 | +5.3% |
| 2026年 | 210,000 | +5.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
所在地が町名までしか公開されていないため、3駅への徒歩分数から範囲を絞って令和8年分の路線価図6面を確認し、写真の無い敷地の起伏を国土地理院の標高データで補っています。
確認できていないこと
- 擁壁の有無と前面道路との段差: 写真が無く確認できていません。推定範囲の周辺は標高20.8〜46.2mと起伏が大きく、現地での確認が必要です。前面の私道(42条2項道路)の持分と、通行・掘削の承諾の有無も掲載に記載がありません。
- 旗竿地(路地状敷地)かどうかと連棟でないか: 区画図・写真が無く判定できていません。土地502.10㎡に対して容積率の消化が約54%と低く、長い路地状部分や使えない部分を含む敷地である可能性があります。
- 建物外観の状態: 建物は2027年3月完成予定の未完成で、外観写真がありません。完成後の外観・施工の状態は現地で確認する必要があります。
- 所在地未特定: 掲載は「長尾」までで番地が公開されておらず、路線価の特定精度が粗くなっています。3駅への徒歩分数から長尾1〜2丁目と推定しており、地番の確認には取扱会社への問い合わせが必要です。徒歩分数とは合いませんが、長尾2丁目南部(宮前区境)の115〜120千円/㎡の区間に接していた場合、積算割合は約79.9〜81.6%になります。
- 有効な宅地面積: 建ぺい率の消化が約18%、容積率の消化が約54%にとどまり、敷地の一部が斜面・擁壁などで使えない可能性があります。積算割合80%を保つには有効な宅地273.4㎡が必要で、使えない部分が約225㎡を超えると80%を下回ります。測量図と現況の確認が必要です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ この物件は掲載写真が1枚もなく、建物も2027年3月完成予定の未完成のため、擁壁の有無・前面道路との段差・階段接道・旗竿地かどうか・連棟かどうか・建物外観のいずれも確認できていません。健美家・楽待・HOME'S・athome の掲載を確認しましたが、どこにも写真はありませんでした。さらに、延床271.77㎡の木造3階建に対して土地が502.10㎡あり、建ぺい率の消化は約18%、容積率の消化は約54%にとどまります。推定した所在地の周辺は標高20.8〜46.2mと起伏が大きく、敷地の一部が斜面や擁壁などで使えない可能性があります。積算は掲載面積どおりに評価していますが、積算割合80%を保つには有効な宅地が273.4㎡必要で、使えない部分が約225㎡を超えると80%を下回ります(例えば有効な宅地が300㎡なら約83.8%)。検討は現地確認と取扱会社への問い合わせが前提になります。
川崎市多摩区長尾の新築一棟アパートで、小田急小田原線の向ヶ丘遊園駅から徒歩12分、JR南武線の宿河原駅から徒歩16分、登戸駅から徒歩18分です。掲載の所在地は「長尾」までで丁目・地番は公開されていないため、3駅への徒歩分数から長尾1〜2丁目のいずれかと推定しました。所在地欄は推定した範囲で、地番の特定ではありません。建物は木造3階建・1K×12戸(専有19.87〜22.69㎡)・延床271.77㎡で、建築確認番号(第2026SBC-確01469H号)が掲載されています。劣化対策等級を取得予定で、独立洗面台・浴室乾燥機・温水洗浄便座・エアコンなどを備える計画です。土地は502.10㎡の所有権、第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)・準防火地域です。接道は南側の幅員4.0mの私道(建築基準法42条2項道路)で、私道持分や通行・掘削の承諾の有無は掲載に書かれていません。駐車場の記載もありません。価格は1億4,650万円、想定表面利回りは6.66%(満室想定年収975.6万円)です。
路線価は令和8年分の210千円/㎡を代表値にしています。所在地の推定範囲は長尾1丁目と長尾2丁目にまたがります。令和8年分の路線価図で、長尾1丁目の区画道路は210千円/㎡と215千円/㎡が3区間ずつの同数で低い方が210千円/㎡、長尾2丁目は225千円/㎡が最も多く、丁目が決まらないため低い方の210千円/㎡を採りました。215千円/㎡なら積算割合は約114.6%、225千円/㎡なら約117.3%です。府中街道などの幹線道路の値は含めていません。同じ区間の路線価は2024年190千円/㎡、2025年200千円/㎡と上がっています。有効な宅地は、私道部分3.94㎡を土地面積の内数とみて控除した498.16㎡です。健美家の表記では私道は別枠とされ、控除しない場合の積算割合は約112.8%ですが、どちらでも結論は変わりません。建物は未完成のため、完成予定の2027年3月を築年として新築で評価しています。
周辺施設の距離は、所在地の推定範囲の中心からの直線距離です。掲載には向ヶ丘遊園駅前の登栄会商店街、小田急マルシェ登戸なども周辺施設として挙げられています。未完成で写真が無いうえ、所在地・有効な宅地面積・前面の私道の権利関係と、積算割合を左右する未確認事項が重なる物件のため、完成後の現地確認と取扱会社への問い合わせを前提に検討する必要があります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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