物业概要
| 所在地 | 东京都江东区南砂4丁目 |
| 最近车站 | 东京地铁东西线 南砂町站 |
| 步行 | 步行8分钟 |
| 积算比例 | 106.1%积算 106.1% |
| 价格 | 2,950万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 4.88% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1982年4月建成(房龄44年) |
| 土地面积 | 74.03㎡ |
| 建筑面积 | 73.7㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| athome | 2,950万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 3,129万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 3,129万日元 |
| 物业价格 | 2,950万日元 |
| 积算比例 | 106.1% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 73.7㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1982年4月建成(房龄44年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +16.2%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 370,000 | — |
| 2025年 | 390,000 | +5.4% |
| 2026年 | 430,000 | +10.3% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们在令和8年(2026年)的路线价图上统计了南砂4丁目的区划道路,并根据刊登的退让面积和12张照片,确认了有效宅地面积以及用地周边的高低差。
尚未确认的事项
- 北侧(后方)的邻地边界未出现在照片中,高低差及围墙情况尚未确认。
- 物件位于宽3.3m道路的尽头,所临接路段的路线价尚未确定。采用町内区划道路中出现最多的430千日元/㎡作为代表值。
- 关于重建时退让线的位置(道路中心线的位置),刊登信息中除"需退让1.25㎡"外没有更多信息,需要向江东区或中介公司确认。
- 租赁合同的内容(合同期限、续约条件、押金的承继),以及表面收益率记载为4.88%和4.52%不一致的原因,无法从刊登信息中得知。
- 本物件建于1982年4月,刊登信息中未记载其建筑确认是否依据1981年6月实施的新抗震标准。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
本物件是位于江东区南砂4丁目的木造2层二手独栋住宅,距东京地铁东西线南砂町站步行8分钟。目前处于出租状态,以带租约出售(オーナーチェンジ)的形式刊登(月租12万日元,年租144万日元)。用地西南侧临接宽3.3m的公道,位于该道路的尽头。用途地域为准工业地域(建蔽率60%・容积率240%),并被指定为准防火地域。
土地为74.03㎡(登记面积)的所有权,建筑为1982年4月建成的木造2层住宅(建筑面积73.70㎡・4DK),1层为7叠的DK和6叠和室,2层为3间6叠和室。停车场栏记载为"有・免费"。⚠️ 由于前面道路宽度不足4m,刊登信息中注明"需退让1.25㎡(セットバック)",重建时需将该部分让出作为道路。以退让后的用地72.78㎡按建蔽率60%・容积率240%计算,建筑占地面积上限约43.6㎡,总建筑面积上限约174.6㎡。刊登信息中没有私道负担、借地、告知事项及不可重建的记载。
积算评估以扣除退让部分1.25㎡后的72.78㎡作为有效宅地。路线价采用令和8年(2026年)的430千日元/㎡作为代表值。南砂4丁目区划道路的路线价分布在330〜490千日元/㎡之间,采用了出现最多的430千日元/㎡。物件位于道路尽头,所临接路段的路线价尚未确定。若采用町内最低的330千日元/㎡,积算比例会下降,但土地积算额占价格大部分这一点不变。建筑已建成44年,超过木造的法定耐用年限22年,因此建筑积算为0日元,仅按土地价值评估。代表路段的路线价从2024年的370千日元/㎡、2025年的390千日元/㎡上涨而来。表面收益率在刊登信息内的记载不一致,备注栏为4.88%,宣传栏为4.52%;按月租12万日元和价格2,950万日元计算为4.88%。
从12张刊登照片来看,前面道路与用地高度相同且平坦,未见挡土墙、台阶或斜坡。东侧与3层公寓之间有砖墙和围栏,但两侧地面高度相同。与西侧邻居之间有间隙,为独立建筑。北侧(后方)边界未出现在照片中,尚未确认。考虑购买时,需要向中介公司确认租赁合同的内容(合同期限、押金的承继等)以及重建时退让线的位置。周边设施的距离为距刊登地图位置的直线距离。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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