【積算163.7%】埼玉県ふじみ野市・上福岡駅 徒歩20分の戸建

埼玉県ふじみ野市上ノ原3丁目の中古戸建で、東武東上線の上福岡駅から徒歩20分(ふじみ野駅29分、JR川越線の南古谷駅43分)です。番地は公開されていませんが、掲載にある福岡小学校まで197mという距離と国土地理院の街区の位置から、上ノ原3丁目の1〜3番街区付近と推定しました(範囲の推定で、地番の特定ではありません)。国土地理院の標高データでは、この一帯は標高10〜12m台でほぼ平坦で、段丘の崖は西へ100m以上離れた上ノ原1丁目との境界付近にあります。掲載の備考には、イオンタウンふじみ野と市役所が徒歩圏と書かれています。周辺施設の距離は、推定位置(1〜3番街区の中心)からの直線距離です。

建物は1975年1月築(築51年)の木造2階建・3K(和室6畳・6畳・4.5畳)で、建物面積48.41㎡、土地58.45㎡(公簿)の所有権です。⚠️ 現況は空家で、掲載にもリフォームが必要と書かれています。売買は現況渡しで、境界は明示されず、売主の契約不適合責任は免責です。雨漏りや設備の不具合、境界の位置などは買主の負担で確かめることになります。第1種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)で、上水道・下水道・都市ガス、主要な採光面は東向き、引渡しは相談です。

⚠️ 接道は北側の幅4.0mの私道です。掲載の私道負担は「なし」ですが、この私道が位置指定道路かどうか、つまり建築基準法上の道路に当たるかは書かれていません。建築基準法上の道路でなければ建て替えができない可能性があり、私道の持分や通行・掘削の承諾の有無とあわせて、取扱会社と市への確認が前提になります(掲載に再建築不可の記載はありません)。掲載写真では、前面の私道から門の内側へは約0.2mの段差だけで、左右の隣地も道路と同じ高さでした。擁壁・階段接道・旗竿地ではなく、独立した2階建てです。ただし南側(裏)の境界は写真に写っておらず、隣地との高低差は確認できていません。

価格は500万円です。令和8年分の路線価図で上ノ原3丁目の区画道路に最も多い140千円/㎡を代表値とし、積算割合は約163.7%です。建物は築51年で木造の法定耐用年数を過ぎているため評価0円で、この割合は土地だけの値です。代表値の帯は2024年130千円/㎡、2025年135千円/㎡から上がっています。価格が土地の路線価の総額(約818万円)を大きく下回る理由としては、築古の空家で改修か解体の費用がかかること、土地58.45㎡の狭小地であること、現況渡し・境界非明示・契約不適合責任免責という買主側の負担が大きい条件であること、駅から徒歩20分であること、前面私道の道路種別が掲載から確かめられないことが考えられますが、掲載に理由は書かれていません。積算割合の高さは、こうした条件と引き換えの数字として見る必要があります。