【積算127.2%】埼玉県富士見市・みずほ台駅 徒歩18分の土地

埼玉県富士見市大字水子の古家付き土地で、東武東上線のみずほ台駅から徒歩18分(鶴瀬駅24分・柳瀬川駅35分)、水谷小学校まで徒歩12分です。番地は公開されておらず、掲載に物件の座標もないため、駅と小学校までの徒歩分数から位置を大字水子の一角(東西約350m・南北約190mの範囲)に絞りました。範囲の推定であって、地番の特定ではありません。周辺施設の距離はこの推定範囲の中心からの直線距離で、実際の位置によって数百m前後します。

土地は48.94㎡(公簿・14.80坪)の所有権で、北側と西側の幅4.0mの公道に接する角地です(掲載の表記は「南西角地」ですが、区画図と接道欄では北と西の二方道路です)。私道負担はありません。第1種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率80%)のため、容積率どおりなら建てられる延床は約39㎡までです。⚠️ 48.94㎡の狭小地で、富士見市がこの地域に敷地面積の最低限度を定めているか、定めている場合にこの敷地が既存の敷地として適用除外になるかは掲載に書かれておらず、市への確認が必要です。設備は上水道・下水道・プロパンガスで、負担金なしで都市ガス本管を延長できる(工事は最短3か月)とされています。建築条件は付いておらず、景観法の届出対象です。

⚠️ 敷地には空き家の古家が残っていて、建物の築年・面積は掲載にありません。売買は現況有姿で、境界は明示されず、売主の契約不適合責任は免責です。解体費や境界確定の費用は買主側の負担と見ておく必要があります。前面道路は区画図で幅員約4.0mですが「台帳上一部3.98m」とあり、測量の結果4m未満ならセットバックが求められる可能性があると備考に書かれています(後退分を控除しても積算割合は約127.0%)。掲載写真では北側・西側の道路はどちらも平坦で、建物は道路と同じ高さに建ち、東隣・南隣も道路と同じ高さでした。擁壁・階段接道・旗竿地は見当たらず、東隣とは連棟ではありません。ただし外観写真は1枚だけで、南東の奥の角は直接見えていません。推定範囲の標高データには高さ最大約9mの段丘崖が含まれ、位置を絞り切れていないため、敷地が崖際でないことは現地で確かめる必要があります。

価格は500万円(坪単価約33.8万円)です。令和8年分の路線価図で推定範囲にある大字水子の区画道路を数え、最も多い130千円/㎡を代表値とし、積算割合は約127.2%です。古家は築年が分からないため評価0円で、この割合は土地だけの値です。代表値の帯は2024年120千円/㎡、2025年125千円/㎡から上がっています。番地が分からないため路線価の特定は粗く、範囲内で最も低い120千円/㎡の路線を採ると約117.5%です。価格が土地の路線価の総額(代表値で約636万円、120千円/㎡でも約587万円)を下回る理由としては、48.94㎡の狭小地であること、古家の解体費がかかること、現況有姿・境界非明示・契約不適合責任免責という買主側の負担が大きい条件であること、プロパンガスであること、駅から徒歩18分であることが考えられますが、掲載に理由は書かれていません。積算割合の高さは、こうした条件と引き換えの数字として見る必要があります。