物件概要
| 所在地 | 埼玉県川越市大字砂新田 |
| 最寄駅 | 東武東上線 新河岸駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩20分 |
| 積算割合 | 106.8%積算 106.8% |
| 価格 | 390万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1972年6月築(築54年) |
| 土地面積 | 39.66㎡ |
| 建物面積 | 40.66㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 390万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 416万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 416万円 |
| 物件価格 | 390万円 |
| 積算割合 | 106.8% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥105,000/㎡ × 土地面積 39.66㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 40.66㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1972年6月築(築54年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +5.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 100,000 | — |
| 2025年 | 105,000 | +5.0% |
| 2026年 | 105,000 | ±0.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
番地が非公開のため、令和8年分の路線価図6面と評価倍率表で大字砂新田のどの区域にあたるかを絞り込み、掲載写真14枚で接道と敷地の高低差を確かめています。
確認できていないこと
- 土地が39.66㎡と狭く、第一種低層住居専用地域に敷地面積の最低限度が定められているかどうかは掲載に記載がありません。定めがある場合、既存の敷地として建て替えが認められるかを含め、川越市への確認が必要です。
- 延床面積40.66㎡が敷地面積39.66㎡を上回り、指定容積率100%を超えている可能性があります。既存不適格かどうかや、建て替え時に同じ規模で建てられるかは確認が必要です。
- 前面の私道(位置指定道路)の持分や、通行・掘削の承諾の有無は掲載に書かれていません。
- 北側(裏)の境界は写真に写っておらず、隣地との高低差や土留めの有無は確認できていません。境界非明示の条件のため、境界の位置も確定していません。
- 番地が非公開のため、路線価の区域は学校までの距離と地番の位置から推定しています。同じ区域の100千円/㎡の道路に接している場合、積算割合は約101.7%です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
埼玉県川越市大字砂新田の中古戸建で、東武東上線の新河岸駅から徒歩20分です(上福岡駅は徒歩30分、川越駅は徒歩44分)。価格は390万円です。大字砂新田は市街化区域と市街化調整区域が混在する町ですが、この物件は掲載で市街化区域の第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)とされているため、市街化区域側の物件と判断しています。掲載では川越市立高階西中学校まで561mで、備考に公園や小中学校が近いとの記載があります。
建物は1972年6月築(築54年)の木造2階建・3DK(洋室4.5帖・和室4.5帖×2)で40.66㎡、土地は公簿39.66㎡の所有権です。⚠️ 現況は空家で、残置物ありの現況渡し・境界非明示・契約不適合責任免責の条件が付いています。⚠️ 土地39.66㎡の狭小地で、延床面積40.66㎡が敷地面積を上回っており、指定容積率100%を超えている可能性があります(既存不適格かどうかを含め要確認)。第一種低層住居専用地域に敷地面積の最低限度が定められているかどうかは掲載に記載が無く、建て替えの可否を含めて川越市への確認が必要です。接道は南側の幅員4.0mの私道(位置指定道路)で、私道負担は無しとされていますが、私道の持分や通行・掘削の承諾の有無は掲載に書かれていません。設備は上水道・下水道・プロパンガスで、取引態様は専任媒介です。
路線価は令和8年分で、大字砂新田のうち物件が属すると判断した区域(路線価図26156)の区画道路で最も多い105千円/㎡を代表値とし、積算割合は約106.8%です。番地が非公開のため区域は学校までの距離と地番の位置から判断しており、町の別の区域では区画道路が105〜170千円/㎡と幅があります。同じ区域の100千円/㎡の道路に接している場合は約101.7%です。⚠️ 積算が価格を上回っているのは、建物が築54年の空家で積算上0円となり、価格がほぼ土地だけと比べられることに加え、39.66㎡の狭小地で建て替えや融資の条件が厳しくなりやすいこと、残置物の撤去や改修の費用がかかること、境界非明示・契約不適合責任免責で買主の負う範囲が広いことが価格に反映されているためと考えられます。路線価は2024年100千円/㎡、2025年105千円/㎡、2026年105千円/㎡でした。
外観写真では、前面の私道と敷地の芝地は同じ高さで、玄関の段差も数cm程度です。玄関の左右のブロック塀(約0.6〜0.8m)は両側の地盤が同じ高さの境界塀で、土留めではありません。左右の隣家とは隙間があり連棟ではない独立した建物で、擁壁・階段接道・旗竿地にはあたりません。⚠️ 北側(裏)の境界は写真に写っておらず、隣地との高低差は確認できていません。価格は小さい一方、建て替えの可否・容積率・境界・残置物など確認の要る点が多い物件です。周辺施設の距離は、番地が非公開のため、物件が属すると判断した区域にある砂新田413番地の地番代表点からの直線距離(OpenStreetMapの位置による)です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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