物件概要
| 所在地 | 埼玉県さいたま市南区文蔵2丁目 |
| 最寄駅 | JR京浜東北線・武蔵野線 南浦和駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩10分 |
| 積算割合 | 80.6%積算 80.6% |
| 価格 | 21,600万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 5.01% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1991年3月築(築35年) |
| 土地面積 | 495.86㎡ |
| 建物面積 | 536.1㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 21,600万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 12,892万円 |
| 建物積算価格 | 4,516万円 |
| 積算価格合計 | 17,409万円 |
| 物件価格 | 21,600万円 |
| 積算割合 | 80.6% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥260,000/㎡ × 土地面積 495.86㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 536.1㎡ × 残存耐用年数12年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1991年3月築(築35年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +4.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 250,000 | — |
| 2025年 | 255,000 | +2.0% |
| 2026年 | 260,000 | +2.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
接道の記載が無いため、健美家に掲載された同じ物件の3件の写真7枚と令和8年分の路線価図に当たり、前面道路の状態と文蔵2丁目の路線価の帯を確かめています。
確認できていないこと
- 接道(前面道路の方位・幅員・種別)は3件の掲載とも記載がなく、確認できていません。取扱会社への確認が必要です。
- セットバックが不要かどうかは、写真の前面道路のセンターラインからの推定です。セットバックや私道負担で有効な宅地が約5㎡減ると、積算割合は80%を下回ります。
- 番地が公開されていないため、路線価は丁目内で最も多い値を代表値としています。接道する道路の帯は特定できていません(丁目の南端には245千円/㎡の道路もあります)。
- 満室賃貸中とされていますが、各戸の賃料・契約条件(レントロール)は掲載からは確認できません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 接道(前面道路の方位・幅員・種別)は掲載に記載がなく、確認できていません。物件はさいたま市南区文蔵2丁目のRC造一棟マンションで、JR京浜東北線・武蔵野線の南浦和駅から徒歩10分、JR埼京線の北戸田駅から徒歩27分です。掲載の周辺施設では、コープ南浦和店が徒歩1分、ファミリーマート浦和根岸店とダイソー浦和文蔵店が徒歩4分、南浦和小学校が徒歩14分とされています。
建物は1991年3月築のRC造3階建で、全9戸が3DK(専有59.45㎡・南向き・バス・トイレ別)、延床は536.1㎡です。土地は495.86㎡の所有権(地目宅地)で、第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)にあります。現在は満室賃貸中で、満室想定年収は1,083.12万円(別の掲載では1,082.16万円)、表面利回りは5.01%です。駐車場3台・駐輪場・バイク置場のほか、防犯カメラと宅配ボックスがあり、自販機の収入もあります。
路線価は令和8年分で、文蔵2丁目の区画道路に最も多い260千円/㎡(10区間)を採っています(同じ区間は2024年250千円/㎡、2025年255千円/㎡)。建物は築35年で、RC造の法定耐用年数47年のうち残り12年分を積算に含めています。価格2億1,600万円に対する積算割合は約80.6%で、80%に対する余裕は0.6ポイントしかありません。
⚠️ 私道負担の記載はなく、写真の前面道路にセンターラインが引かれていることからセットバックは不要と推定し、掲載の土地面積のまま評価しています。セットバックや私道負担が判明して有効な宅地が約5㎡減ると、積算割合は80%を下回ります。接道の方位・幅員・道路の種別は取扱会社への確認が必要です。写真では前面道路と敷地は同じ高さで平坦で、エントランスの5段ほどの階段は1階の床の高さによるもので、道路との高低差ではありません。同じ物件は健美家に3件掲載されており、最も古い登録日は2026年9月10日です。飲食店の距離は文蔵2丁目の町丁重心からの直線距離(OpenStreetMapで計測)です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
積算評価・融資を学ぶ
この物件の数字を読み解くための基礎知識をブログで解説しています。
不動産担保ローンとは？手持ちの不動産で次の物件を買う方法
不動産担保ローンは、持っている不動産を担保にお金を借りるローンです。仕組みや借りられる金額の目安、次の物件購入に使う方法、メリット・デメリットを解説します。
積算評価・担保評価とは？計算方法と調べ方をわかりやすく解説
積算評価（担保評価）とは、銀行が物件の担保価値を土地と建物から計算する方法です。計算式・再調達価格・法定耐用年数の目安、路線価を使った調べ方、融資が付きやすい物件の特徴を計算例つきで解説します。
同じエリアの物件
