物业概要
| 所在地 | 埼玉县埼玉市南区文蔵2丁目 |
| 最近车站 | JR京滨东北线・武藏野线 南浦和站 |
| 步行 | 步行10分钟 |
| 积算比例 | 80.6%积算 80.6% |
| 价格 | 21,600万日元 |
| 物业类型 | 整栋住宅楼 |
| 预期收益率 | 5.01% |
| 结构 | 钢筋混凝土(RC) |
| 建成年份 | 1991年3月建成(房龄35年) |
| 土地面积 | 495.86㎡ |
| 建筑面积 | 536.1㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 21,600万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 12,892万日元 |
| 建筑积算价格 | 4,516万日元 |
| 积算价格合计 | 17,409万日元 |
| 物业价格 | 21,600万日元 |
| 积算比例 | 80.6% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥260,000/㎡ × 土地面积 495.86㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥330,000/㎡ × 建筑面积 536.1㎡ × 剩余耐用年数12年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1991年3月建成(房龄35年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +4.0%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 250,000 | — |
| 2025年 | 255,000 | +2.0% |
| 2026年 | 260,000 | +2.0% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
由于刊登未记载接道情况,我们查阅了健美家上同一物件3条刊登的照片7张及令和8年分路线价图,确认了前面道路的状况与文藏2丁目的路线价带。
尚未确认的事项
- 接道(前面道路的方位、宽度、种类)在3条刊登中均未记载,尚未确认,需向经办公司确认。
- 是否需要退让是根据照片中前面道路的中心线推定的。若因退让或私道负担使有效宅地减少约5㎡,积算比例将低于80%。
- 由于未公开门牌号,路线价采用丁目内最多的数值作为代表值。接道道路的价格带尚未确定(丁目南端也有245千日元/㎡的道路)。
- 刊登称满租中,但各户的租金及合同条件(租金明细表)无法从刊登中确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 接道(前面道路的方位、宽度、种类)在刊登中没有记载,尚未确认。本物件是位于埼玉市南区文藏2丁目的RC造整栋公寓,距JR京滨东北线・武藏野线「南浦和」站步行10分钟,距JR埼京线「北户田」站步行27分钟。刊登的周边设施显示,COOP南浦和店步行1分钟,全家便利店浦和根岸店和大创浦和文藏店步行4分钟,南浦和小学步行14分钟。
建筑为1991年3月竣工的RC造3层,共9户均为3DK(专有面积59.45㎡、朝南、浴室与卫生间分离),总建筑面积536.1㎡。土地495.86㎡、所有权(地目为宅地),位于第一种住居地域(建蔽率60%、容积率200%)。目前满租中,满租预期年租金为1,083.12万日元(其他刊登为1,082.16万日元),表面收益率5.01%。设有停车位3个、自行车停放处、摩托车停放处,另有监控摄像头和快递柜,还有自动售货机收入。
路线价采用令和8年(2026年)分文藏2丁目区划道路中最多的260千日元/㎡(10段),同一区段2024年为250千日元/㎡,2025年为255千日元/㎡。建筑屋龄35年,RC造法定耐用年数47年中剩余的12年计入积算。相对售价2亿1,600万日元,积算比例约为80.6%,距80%仅有0.6个百分点的余量。
⚠️ 刊登未记载私道负担,由于照片中前面道路画有中心线,推定无需退让(setback),按刊登的土地面积进行评估。若查明需要退让或存在私道负担,使有效宅地减少约5㎡,积算比例将低于80%。接道的方位、宽度及道路种类需向经办公司确认。照片显示前面道路与地块高度相同且平坦,入口约5级台阶是因1楼地面抬高所致,并非与道路的高低差。同一物件在健美家有3条刊登,最早的登录日为2026年9月10日。餐饮店的距离为距文藏2丁目町丁中心点的直线距离(以OpenStreetMap测量)。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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