【積算121.6%】埼玉県川口市・新井宿駅 徒歩8分の土地

埼玉県川口市大字新井宿の売地で、埼玉高速鉄道の新井宿駅から徒歩8分です。⚠️ 所在地は「大字新井宿」までしか公開されておらず、番地は分かりません。このため路線価は大字新井宿の範囲で評価しており、町内のどの路線価の帯に当たっても積算割合は約103.6〜157.6%の範囲です。掲載の周辺施設の距離はathomeが示す大字新井宿の代表点から測ったもので、物件からの距離ではありません。その距離で、セブン-イレブン川口赤山店まで171m、西友川口赤山店まで307m、イオンスタイル新井宿駅前まで781mです。飲食店は国土地理院の住所検索で得た大字新井宿の代表点からの直線距離(OpenStreetMapで計測)で、丸亀製麺・マクドナルド・サイゼリヤ(いずれも隣の大字西新井宿)が約250〜430mの範囲にあります。

土地は公簿64.09㎡の所有権で、地目は宅地、市街化区域の第2種住居地域と第1種住居地域にまたがり、建ぺい率60%・容積率160%です。⚠️ 前面は南側の幅約2.6mの私道で、セットバックが必要です。掲載の区画図には、セットバック部分と道路部分(合計14.56㎡)を除いた有効敷地面積が約49.53㎡(約15坪)と明記されています。私道負担は「なし」と表記されていますが、区画図では道路部分が敷地に含まれています。⚠️ 私道の通行・掘削の承諾については掲載に記載がありません。現況は木造2階建ての古家が建っており、現況渡し(引渡し時期は相談)です。建築条件はなく、地中埋設物は引渡し後3ヶ月まで売主負担、確定測量は売主が実施予定とされています。

価格は550万円です。路線価は令和8年分の135千円/㎡(2024年120千円/㎡、2025年130千円/㎡)で、2年で約12.5%上がっています。土地はセットバック部分・道路部分を除いた有効敷地約49.53㎡で評価しており、古家は延床・築年が掲載されていないため建物の積算は0円としています。積算割合は約121.6%で、公簿の64.09㎡のまま計算すると約157.3%です。⚠️ 価格は路線価による土地評価(約669万円)を下回っており、なぜこの価格なのかは掲載からは完全には説明できません。掲載から読み取れる事情として、前面が幅約2.6mの私道であること、通行・掘削承諾の記載がないこと、有効敷地が約15坪と小さいこと、現況渡しのため古家の解体が買主負担となる見込みであること、容積率が160%に抑えられていることがあります。

掲載写真では、敷地は前面の私道とほぼ同じ高さで、道路沿いの大谷石積みの塀は2〜3段(全高約0.5〜0.6m)の低いものです。擁壁や階段接道は見当たらず、区画図では道路に直接接しており旗竿地ではありません。古家は両隣と壁を共有しない独立した建物です。⚠️ 北側(奥)と東西の隣地境界は写真に写っておらず、高低差や境界の状況は確認できていません。検討する場合は、私道の通行・掘削承諾の有無、セットバック後の有効敷地面積と確定測量の結果、古家の解体費用、具体的な所在地(番地)を取扱会社に確認する必要があります。