【积算121.6%】埼玉县川口市・新井宿站步行8分钟的土地

位于埼玉县川口市大字新井宿的出售土地，距埼玉高速铁道线新井宿站步行8分钟。⚠️ 所在地仅公开到“大字新井宿”，地号未公开。因此路线价按大字新井宿的范围评估，无论落在区内哪个路线价区段，积算比例都在约103.6%至157.6%之间。房源信息中的周边设施距离是从athome标示的大字新井宿代表点量取的，并非从物件本身量取：到7-Eleven川口赤山店171m、西友川口赤山店307m、AEON Style新井宿站前店781m。餐饮店的距离是从国土地理院地址检索得到的大字新井宿代表点起算的直线距离（用OpenStreetMap测量），丸龟制面、麦当劳、萨莉亚（均位于相邻的大字西新井宿）在约250至430m范围内。

土地为登记面积64.09㎡的所有权，地目为宅地，位于市街化区域，跨第二种住居地域和第一种住居地域，建蔽率60%、容积率160%。⚠️ 前面为南侧宽约2.6m的私道，需要退让。房源所附区划图明确标注，扣除退让部分和道路部分（合计14.56㎡）后的有效用地面积约为49.53㎡（约15坪）。私道负担标为“无”，但区划图显示道路部分包含在用地内。⚠️ 房源信息未记载私道的通行、挖掘许可。现有一栋木造2层旧房，按现状交付（交付时间可商议）。无建筑条件，交付后3个月内地下埋设物由卖方负责，卖方计划实施确定测量。

售价550万日元。2026年路线价为135千日元/㎡（2024年120千日元/㎡、2025年130千日元/㎡），两年上涨约12.5%。土地按扣除退让和道路部分后的有效用地约49.53㎡评估；旧房因房源未记载建筑面积和建成年份，建筑积算按0日元计。积算比例约121.6%，若按登记面积64.09㎡直接计算约为157.3%。⚠️ 售价低于按路线价计算的土地评估额（约669万日元），仅凭房源信息无法完全说明定价原因。从房源信息可见的因素有：前面为宽约2.6m的私道、未记载通行和挖掘许可、有效用地仅约15坪、按现状交付旧房拆除预计由买方承担、容积率限制在160%。

从房源照片看，用地与前面私道基本同高，沿路的大谷石墙为2至3层（总高约0.5至0.6m）的矮墙。未见挡土墙或台阶接道，区划图显示用地直接临路，并非旗杆地。旧房为不与邻居共用墙体的独立建筑。⚠️ 北侧（后方）及东西两侧的邻地边界未出现在照片中，高低差和边界状况尚未确认。如需考虑，需要向中介确认私道通行与挖掘许可的有无、退让后的有效用地面积与确定测量结果、旧房拆除费用，以及具体所在地（地号）。