物件概要
| 所在地 | 東京都墨田区墨田3丁目 |
| 最寄駅 | 東武伊勢崎線 鐘ヶ淵駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩7分 |
| 積算割合 | 99.2%積算 99.2% |
| 価格 | 750万円 |
| 物件種別 | 土地 |
| 土地面積 | 21.88㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 743万円 |
| 建物積算価格 | - |
| 積算価格合計 | 743万円 |
| 物件価格 | 750万円 |
| 積算割合 | 99.2% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥340,000/㎡ × 土地面積 21.88㎡
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +21.4%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 280,000 | — |
| 2025年 | 300,000 | +7.1% |
| 2026年 | 340,000 | +13.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
健美家と楽待の掲載を突き合わせ、令和8年分の路線価図3面で墨田3丁目の区画道路の路線価を1区間ずつ数えています。現地写真の掲載が無いため、国土地理院の標高データで周辺の地形を補っています。
確認できていないこと
- ⚠️ 角地の2辺とも、前面道路の幅員・道路種別(建築基準法上の道路かどうか、2項道路か)・セットバックの要否が掲載に無く、確認できていません。2項道路で後退が必要な場合、後退で差し引く面積が4.23㎡を超えると積算割合は80%を下回ります。取扱会社・区役所での確認が必要です。
- 写真・区画図が1枚も無く、擁壁の有無と前面道路との段差は確認できていません(周辺の標高データでは平坦な低地です)。
- 旗竿地かどうか、また隣の建物と壁を接する連棟住宅の跡地かどうかは、区画図・写真が無く確認できていません。
- 現況は健美家では駐輪場・駐車場として利用中(引渡し時に契約解除・明渡し予定)、楽待では更地と記載が食い違っています。利用契約の解除・明渡しの時期と、更地で引き渡されるときの状態(舗装や設置物の撤去の有無)は取扱会社への確認が必要です。
- 番地が非公開で、接する道路の路線価を特定できていません。丁目内で最も低い帯の260〜265千円/㎡に接していれば、積算割合は約75.9〜77.3%です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
墨田区墨田3丁目の売地で、東武伊勢崎線の鐘ヶ淵駅と東向島駅からそれぞれ徒歩7分です。土地は公簿21.88㎡(約6.6坪)の狭小地で、西側と南側の2方向で道路に接する角地です。近隣商業地域(建ぺい率80%・容積率300%)・準防火地域で、地目は宅地、所有権です。価格は750万円(値下げ中)で、利回りは未定と掲載されています。墨田3丁目の町丁重心(国土地理院の住所検索)からOpenStreetMapで測った直線距離で、約160mに小型スーパーのまいばすけっと、約100mと約170mに飲食店があります。
⚠️ 最大の不確定要素は接道です。角地の2辺とも、前面道路の幅員・道路種別・セットバックの要否が健美家・楽待のどちらの掲載にも書かれていません。幅員4m未満の道路(建築基準法42条2項道路)であれば道路の中心線から2mまで後退が必要になり、後退した部分は敷地として使えません。当サイトの積算では、後退で差し引く面積が4.23㎡(敷地の約19%)を超えると積算割合は80%を下回ります。仮に2辺とも幅員2.7m前後の2項道路なら、角地の2辺の後退だけでこの面積を超えるおそれがあります。
現況の記載は掲載サイトで食い違っています。健美家は「駐輪場・駐車場として利用中で、引渡し時に契約を解除し明け渡す予定」、楽待は「更地」としており、引渡し時期は相談です。写真と区画図は健美家・楽待とも1枚も掲載されておらず、擁壁の有無、前面道路との段差、旗竿地かどうか、隣の建物と壁を接する連棟住宅の跡地かどうかは確認できていません。国土地理院の1mメッシュ標高では墨田3丁目の街区は標高−0.2〜−0.7mの平坦な低地ですが、番地が非公開のため敷地そのものは測れていません。
積算では、令和8年分の路線価図で墨田3丁目の区画道路に最も多い340千円/㎡を代表値とし、土地積算は約744万円、価格750万円に対する積算割合は約99.2%です(建物はありません)。路線価は2024年280千円/㎡、2025年300千円/㎡から2年で約21%上がっています。掲載には売主側の記載として相続税路線価320,000円/㎡がありますが、年度が書かれていないため採っていません(この値なら約93.4%)。番地が非公開で接する道路の路線価は特定できておらず、丁目内で最も低い帯の260〜265千円/㎡に接していれば約75.9〜77.3%になります。まとめると、駅徒歩7分の角地ですが、接道の幅員・種別と現況の明渡しが主な確認事項です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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