物业概要
| 所在地 | 东京都墨田区墨田3丁目 |
| 最近车站 | 东武伊势崎线 钟渊站 |
| 步行 | 步行7分钟 |
| 积算比例 | 99.2%积算 99.2% |
| 价格 | 750万日元 |
| 物业类型 | 土地 |
| 土地面积 | 21.88㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 743万日元 |
| 建筑积算价格 | - |
| 积算价格合计 | 743万日元 |
| 物业价格 | 750万日元 |
| 积算比例 | 99.2% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥340,000/㎡ × 土地面积 21.88㎡
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +21.4%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 280,000 | — |
| 2025年 | 300,000 | +7.1% |
| 2026年 | 340,000 | +13.3% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们比对了健美家和乐待的刊登信息,并在令和8年路线价图的3个图幅上逐段统计了墨田3丁目区划道路的路线价。由于没有刊登现场照片,我们用国土地理院的高程数据补充确认了周边地形。
尚未确认的事项
- ⚠️ 转角两侧前方道路的宽度、道路类别(是否为建筑基准法上的道路、是否为第2项道路)以及是否需要退让,刊登信息中均未记载,未能确认。如为第2项道路需要退让,且扣除面积超过4.23㎡,积算比例将低于80%。需向中介公司及区役所确认。
- 没有任何照片和地块图,无法确认有无挡土墙以及与前方道路之间是否有高差(周边高程数据显示为平坦低地)。
- 由于没有地块图和照片,无法确认是否为旗杆地,以及是否为与邻栋共墙的连栋住宅旧址。
- 关于现状,健美家记载为作为自行车及汽车停车场使用(交房时解除合同并腾空),乐待记载为空地,两者不一致。停车场合同的解除与腾空时间,以及以空地交付时的状态(是否拆除铺装及设施)需向中介公司确认。
- 地番未公开,未能确定所临道路的路线价。若临接丁目内最低档的260〜265千日元/㎡,积算比例约为75.9〜77.3%。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
本物件为墨田区墨田3丁目的出售土地,距东武伊势崎线钟渊站和东向岛站均步行7分钟。土地为登记面积21.88㎡(约6.6坪)的狭小地,西侧和南侧两面临路,为转角地。用途地域为近邻商业地域(建蔽率80%、容积率300%)、准防火地域,地目为宅地,产权为所有权。售价750万日元(已降价),收益率未标明。以墨田3丁目町丁中心点(国土地理院地址检索)为起点,在OpenStreetMap上测得的直线距离约160m处有小型超市My Basket,约100m和约170m处有餐馆。
⚠️ 最大的不确定因素是接道情况。转角两侧道路的宽度、道路类别以及是否需要退让,健美家和乐待的刊登信息中均未注明。如为宽度不足4m的道路(建筑基准法第42条第2项道路),需从道路中心线退让至2m,退让部分不能作为用地使用。按本站的积算方法,若因退让扣除的面积超过4.23㎡(约占用地的19%),积算比例将低于80%。假如两侧均为宽约2.7m的第2项道路,仅转角两侧的退让就可能超过这一面积。
各刊登网站对现状的记载不一致。健美家称“目前作为自行车及汽车停车场使用,交房时解除合同并腾空”,乐待则称“空地”,交房时间可协商。健美家和乐待均未刊登任何照片和地块图,因此无法确认有无挡土墙、与前方道路是否有高差、是否为旗杆地,以及是否为与邻栋共墙的连栋住宅旧址。根据国土地理院1m网格高程数据,墨田3丁目的街区为海拔−0.2〜−0.7m的平坦低地,但由于地番未公开,未能测量用地本身。
积算方面,采用令和8年路线价图中墨田3丁目区划道路最常见的340千日元/㎡作为代表值,土地积算约744万日元,相对售价750万日元的积算比例约为99.2%(无建筑物)。路线价由2024年的280千日元/㎡、2025年的300千日元/㎡上涨,两年约上涨21%。刊登信息中有卖方记载的遗产税路线价320,000日元/㎡,但未注明年度,因此未采用(按此值约为93.4%)。由于地番未公开,未能确定所临道路的路线价;若临接丁目内最低档的260〜265千日元/㎡,积算比例约为75.9〜77.3%。总之,这是一块距车站步行7分钟的转角地,主要需确认接道的宽度与类别以及现状的腾空交付。
预估融资
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※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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