物件概要
| 所在地 | 埼玉県川口市戸塚東3丁目 |
| 最寄駅 | JR武蔵野線 東川口駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩20分 |
| 積算割合 | 121.1%積算 121.1% |
| 価格 | 1,580万円 |
| 物件種別 | 土地 |
| 土地面積 | 100.34㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 1,580万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,913万円 |
| 建物積算価格 | - |
| 積算価格合計 | 1,913万円 |
| 物件価格 | 1,580万円 |
| 積算割合 | 121.1% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +16.2%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 185,000 | — |
| 2025年 | 205,000 | +10.8% |
| 2026年 | 215,000 | +4.9% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
健美家・LIFULL HOME'S・ハウスドゥ.comの3掲載と区画図を突き合わせ、令和8年分の路線価図4面で戸塚東3丁目の区画道路の帯を数えたうえで、旗竿地の竿部分を除いた面積で評価しています。
確認できていないこと
- ⚠️ 位置指定道路(私道)の持分と、通行・掘削の承諾の有無が掲載に記載されていません。上下水道・ガスの引込みや建替えの工事に関わるため、取扱会社への確認が必要です。
- 竿部分の間口は約2.0mと掲載されています。建築基準法の接道義務(2m以上)を満たしているか、測量図での確認が必要です。
- 番地が非公開で、接する道路の路線価は特定できていません。丁目内の区画道路で最も多い215千円/㎡を採っており、最も低い帯の195千円/㎡なら積算割合は約109.8%です。
- 敷地本体の東・南・西の隣地境界は写真に写っておらず、擁壁の有無や隣地との高低差は確認できていません(周辺の標高データでは平坦な低地です)。
- 引渡しは2026年12月下旬以降で、現況は古家付きです。古家を残したまま引き渡すのか解体するのか、その費用負担は取扱会社への確認が必要です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
川口市戸塚東3丁目の売土地(古家あり)で、JR武蔵野線の東川口駅まで徒歩20分(約1,600m)と掲載されています。土地は公簿100.34㎡・所有権・地目宅地で、市街化区域の第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率200%)にあり、建築条件はありません。学区は戸塚東小学校(約360m)と戸塚中学校(約910m)です。戸塚東3丁目の代表点(国土地理院の住所検索)からOpenStreetMapで測った直線距離で、約270mにミスタードーナツ、約310mにスーパーのコモディイイダとドラッグストアのマツモトキヨシがあります。価格は1,580万円です。
⚠️ 区画図では旗竿地です。北側の位置指定道路(私道・行き止まり・幅員約4m)に、間口約2.0m・長さ約5.67mの通路部分(竿)で接道しており、位置指定道路の先に幅員約6.0mの公道があります。私道負担は無しとされ、位置指定道路の部分は土地面積に含まれていないとみられます。一方で、位置指定道路の持分と、通行・掘削の承諾の有無は掲載に記載が無く、上下水道・ガスの引込みや建替えの工事に関わるため取扱会社への確認が必要です。建築基準法の接道義務は2m以上なので、間口が実測で2mを確保しているかも確認事項です。引渡しは2026年12月下旬以降で、現況は古家が残っています(古家は積算に含めていません)。
積算は令和8年分の路線価図で戸塚東3丁目の区画道路に最も多い215千円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。番地が非公開のため接する道路の値は特定できていませんが、丁目内で最も低い帯の195千円/㎡を採っても積算割合は約109.8%です。旗竿地の竿部分11.34㎡を土地面積から控除した有効宅地89.00㎡で評価し、価格1,580万円に対する積算割合は約121.1%です。竿部分を控除しない場合は約136.5%になります。路線価は2024年185千円/㎡、2025年205千円/㎡から2026年215千円/㎡へ、2年で約16.2%上がっています。
掲載写真は外観1枚と区画図1枚だけで、健美家・LIFULL HOME'S・ハウスドゥ.comの3掲載とも同じ2枚です。外観写真では位置指定道路から竿の入口(門扉)までが同じ高さで、段差・階段・擁壁は見えません。ただし敷地本体の東・南・西の隣地境界は写真に写っておらず、確認できていません。国土地理院の5mメッシュ標高では周辺は標高4.4〜5.7mの平坦な低地ですが、敷地そのものの地点では測っていません。LIFULL HOME'Sでの情報公開日は2026年6月27日で、約3か月掲載が続いています。まとめると、竿部分を除いても土地の積算が価格を上回る旗竿地ですが、位置指定道路の権利関係、間口の実測、写真に写っていない隣地境界の状況が主な確認事項です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
積算評価・融資を学ぶ
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