【積算90.3%】埼玉県所沢市・下山口駅 徒歩13分の戸建

⚠️ この物件は、どの掲載にも現地写真が1枚も無く(掲載写真は間取図・区画図・周辺施設だけ)、擁壁の有無、前面道路との段差、階段でしか出入りできない敷地かどうか、連棟かどうか、建物外観の状態を確認できていません。旗竿地でないことは区画図で確認しています。サムネイルは当サイトで作成したイメージ画像です。所沢市大字山口の中古一戸建てで、西武狭山線の下山口駅から徒歩13分、西武池袋線の西所沢駅から徒歩16分と掲載されています。所在地は大字までの公開ですが、区画図と周辺施設の距離(山口保育園60m・泉小学校370m)から、市立山口保育園の南東にある区画道路沿いの角地と推定しています。

建物は2023年6月築(築3年)の木造2階建で、延床108.48㎡の4LDKです。LDKは18畳以上で、食洗機・浴室乾燥機・ウォークインクローゼット・シューズインクローゼット・床下収納・トイレ2か所があり、カースペースは2台(車種による)です。土地は103.7㎡・所有権・地目宅地で、北側4.5m・東側4.2mの公道に接する角地です。私道負担・セットバックは無く、このほかに清掃施設(ゴミ置場)の持分3.02㎡×1/20があります。用途地域は第一種中高層住居専用地域と第一種住居地域にまたがり(建ぺい率70%・容積率200%)、市街化区域です。制限は22条区域・自然公園法・景観法、設備は公営水道・本下水・都市ガスです。価格は3,280万円で、現況は売主の居住中、引渡しは相談です。居住用の掲載で、利回りの記載はありません。

大字山口は路線価地域と倍率地域が混在する大字ですが、所沢市の評価倍率表で市街化区域は路線価地域とされ、この物件が接する道路にも路線価が付いています。路線価は保育園周辺の区画道路で最も多い87千円/㎡(借地権割合D)を代表値にしており、2024年の84千円/㎡から2年で約3.6%上がっています。積算割合は90.3%ですが、その約7割を築3年の建物の評価が占め、土地だけの評価額は価格の約27.5%です。建物の評価は築年数に応じて下がるため、年数がたつほど積算割合も下がります。清掃施設の持分は別の土地のため積算に含めていません。

駅から徒歩13分の住宅地にある築3年の角地の戸建てで、建物の評価が積算の中心になる物件です。写真による現地の確認ができていないため、擁壁や段差、連棟でないか、外観の状態は内覧か取扱会社への問い合わせで確かめる必要があります。周辺施設のうち買い物の3件は掲載の周辺環境欄の距離、飲食の3件は推定位置(同じ物件を載せている LIFULL HOME'S の地図位置)から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で、いずれも所沢市内にあることを確認しています。