【積算140.7%】千葉県船橋市・東船橋駅 徒歩8分の土地

千葉県船橋市東船橋5丁目の売地で、JR総武線の東船橋駅から徒歩8分です。第一種低層住居専用地域の住宅地で、敷地は南側の公道(幅員約3.6m)に間口3.2mで接しています。番地は公開されていません。掲載の周辺施設欄によると、ワイズマート東船橋店まで約702m、セブン-イレブン東船橋4丁目店まで約457mです。下の周辺施設のうちこの2店は掲載元の距離、ほかの店はOpenStreetMapの登録から東船橋5丁目の町丁重心までの直線距離で示しています。

土地は46.39㎡(約14.0坪)・所有権で、私道負担はありません。⚠️ 約46㎡・間口3.2mの狭小地で、建ぺい率40%・容積率80%のため、建てられるのは建築面積約18.5㎡・延床面積約37㎡までです(掲載面積で計算。セットバック部分を除くとさらにわずかに小さくなります)。⚠️ 前面道路の幅員が4m未満のため建築時には道路後退(セットバック)が必要で、その面積は0.50㎡と掲載されています。⚠️ 地目は畑で、宅地として使うには農地法の転用の届出が必要です。⚠️ 上下水道・ガスなどのライフラインは前面道路に埋設済みですが敷地内への引込はなく、引込工事費が別途かかります。現況は草地の更地で更地渡し、建築条件はありません。売主側で作成した建築プラン(平面図に30.22㎡の記載、立面図あり)が掲載されています。

路線価は令和8年分の240千円/㎡(2024年205千円/㎡、2025年225千円/㎡)で、東船橋5丁目の区画道路で最も多い値を代表値にしています。土地はセットバック部分0.50㎡を除いた45.89㎡を対象とし、地目が畑のため宅地にするための整地費(800円/㎡)を差し引いて評価しました。価格780万円は、路線価で見た土地の総額(240千円/㎡×45.89㎡で約1,101万円)を大きく下回ります。番地が非公開で接道の路線価の帯は特定できていませんが、町丁内で最も低い215千円/㎡の帯でも積算割合は約126%です。

⚠️ 価格が路線価総額を下回る理由としては、敷地が狭く建てられる規模が小さいこと(建築面積約18.5㎡・延床約37㎡まで)、地目が畑で転用の届出が要ること、ライフラインの引込がなく工事費が別途かかること、前面道路が4m未満でセットバックが要ることが考えられます。⚠️ また情報公開日は2025年6月3日で、約16か月にわたって掲載が続いています(掲載の長期化)。掲載写真では前面道路と敷地は同じ高さで、擁壁や階段での接道はありません。検討の際は、船橋市の敷地面積の最低限度や地区計画の有無、実測面積、引込工事費の見積りを確認する必要があります。