物件概要
| 所在地 | 東京都足立区島根2丁目 |
| 最寄駅 | 東武スカイツリーライン(伊勢崎線) 西新井駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩19分 |
| 積算割合 | 144.9%積算 144.9% |
| 価格 | 1,300万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 6.4% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1988年9月築(築38年) |
| 土地面積 | 78.49㎡ |
| 建物面積 | 95.03㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 1,300万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,883万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,883万円 |
| 物件価格 | 1,300万円 |
| 積算割合 | 144.9% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥240,000/㎡ × 土地面積 78.49㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 95.03㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1988年9月築(築38年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +9.1%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 220,000 | — |
| 2025年 | 230,000 | +4.5% |
| 2026年 | 240,000 | +4.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
楽待の図面チラシに載った現地写真3枚を拡大して確かめ、令和8年分の路線価図で島根2丁目の区画道路を数えたうえで、リースバックの買戻し特約と建ぺい率の記載を読み合わせています。
確認できていないこと
- 買戻し特約(8年後以降・1,300万円)が使われると、買主は1,300万円で物件を手放すことになります。特約を使える期間の終わり、行使の条件、登記の有無、賃貸借契約の種類(普通借家か定期借家か)と期間は掲載に無く、取扱会社への確認が要ります。
- 1階床面積÷土地面積が約63.5%で、指定の建ぺい率60%を超えています。角地緩和が使えるのか、既存不適格なのかの確認が要ります。
- 下水・雑排水が「調査中」とされており、公共下水への接続の有無は確認できていません。
- 接道の幅員・方位・間口は掲載に無く、前面道路は写真に正面から写っていません。写っていない側の隣地境界の段差・擁壁も未確認です。
- 番地が非公開で、島根2丁目の路線価の帯(210〜290千円/㎡)のどれに接するかまでは特定していません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️この物件はリースバック型の売り出しで、売主が賃借人として住み続けます。図面には「8年後以降有効1,300万円の買戻し特約付き」とあり、特約が使われると、買主は1,300万円で物件を手放すことになります。これは価格1,500万円を200万円、路線価で出した土地評価(約1,884万円)を約584万円下回る金額です。特約を使える期間の終わり、行使の条件、登記の有無、賃貸借契約の種類と期間は掲載に無く、取扱会社への確認が要ります。
所在は東京都足立区島根2丁目で、東武スカイツリーライン(伊勢崎線)の西新井駅から徒歩19分です。第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率200%)・準防火地域にあり、地勢は平坦と記載されています。建物は1988年9月築(築38年)の木造スレート葺2階建て・2LDK・延床95.03㎡(1階49.87㎡・2階45.16㎡)で、土地は78.49㎡の所有権(地目宅地)です。図面では前面道路は建築基準法42条1項1号の公道で、私道負担・セットバックは無しとされていますが、道路の幅員と方位は掲載にありません。
家賃は月8万円(年96万円)で、表面利回りは6.40%です。現況は売主が居住中で、売却後は賃貸として続く予定です。1階の床面積49.87㎡は土地78.49㎡の約63.5%に当たり、指定の建ぺい率60%を超えているため、角地緩和が使えるのか、既存不適格なのかの確認が要ります。設備は公共水道・都市ガスで、下水・雑排水は「調査中」とされています。駐車場の記載はありませんが、外観写真では建物脇に車が停まっています。
路線価は令和8年分で240千円/㎡(2024年220千円/㎡、2025年230千円/㎡)です。島根2丁目の区画道路では240千円/㎡と245千円/㎡が同数で最も多く、低い方を代表値にしています。建物は法定耐用年数を過ぎているため評価に入れず、土地だけで価格の約125.6%に当たり、丁目内で最も低い210千円/㎡でも約109.9%です。ただし買戻し特約が使われた場合、この土地評価は手放す金額に反映されません。楽待の画像は図面1枚ですが、図面に載った外観写真では、建物前のブロック塀(高さ約1.0m)は両側の地盤が同じ高さの塀で土留めではなく、段差や階段も写っていません。前面道路は正面から写っておらず、写っていない側の隣地境界も確認できていません。周辺施設は楽待の地図座標からの直線距離(OpenStreetMap)で挙げています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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