物业概要
| 所在地 | 东京都足立区島根2丁目 |
| 最近车站 | 东武晴空塔线 西新井站 |
| 步行 | 步行19分钟 |
| 积算比例 | 144.9%积算 144.9% |
| 价格 | 1,300万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 6.4% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1988年9月建成(房龄38年) |
| 土地面积 | 78.49㎡ |
| 建筑面积 | 95.03㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 乐待 | 1,300万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,883万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 1,883万日元 |
| 物业价格 | 1,300万日元 |
| 积算比例 | 144.9% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥240,000/㎡ × 土地面积 78.49㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 95.03㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1988年9月建成(房龄38年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +9.1%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 220,000 | — |
| 2025年 | 230,000 | +4.5% |
| 2026年 | 240,000 | +4.3% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们放大确认了乐待图纸传单上的3张现场照片,在令和8年路线价图上统计了岛根2丁目的区划道路,并对照了售后回租的回购特约和建蔽率的记载。
尚未确认的事项
- 一旦行使回购特约(8年后起、1,300万日元),买方须以1,300万日元出让物件。特约可行使期间的截止时间、行使条件、是否登记、租赁合同的种类(普通租赁或定期租赁)及期限,房源信息中均未记载,需要向经办公司确认。
- 一楼面积÷土地面积约为63.5%,超过指定建蔽率60%。需要确认是否适用转角地放宽,或属于既存不适格。
- 下水·杂排水标注为「调查中」,是否接入公共下水道尚未确认。
- 房源信息中没有接道的宽度、朝向和临路宽度,照片也未正面拍到前方道路。未拍到一侧的邻地边界有无高差·挡土墙也未确认。
- 门牌号未公开,尚未确定临接的是岛根2丁目哪一段路线价(21万〜29万日元/㎡)。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️本房源为售后回租(Leaseback)型出售,卖方将作为租户继续居住。图纸上注明「附8年后起有效的1,300万日元回购特约」,一旦行使该特约,买方须以1,300万日元出让物件。该金额比价格1,500万日元低200万日元,比按路线价计算的土地评估额(约1,884万日元)低约584万日元。特约可行使期间的截止时间、行使条件、是否登记以及租赁合同的种类和期限,房源信息中均未记载,需要向经办公司确认。
本房源位于东京都足立区岛根2丁目,距东武晴空塔线(伊势崎线)西新井站步行19分钟。所在区域为第一种中高层住居专用地域(建蔽率60%、容积率200%)及准防火地域,地势记载为平坦。建筑为1988年9月建成(房龄38年)的木造石板瓦2层,2LDK,建筑面积95.03㎡(一楼49.87㎡、二楼45.16㎡);土地为78.49㎡的所有权(地目为宅地)。图纸显示前方道路为建筑基准法第42条第1项第1号的公道,无私道负担、无需退让,但房源信息中没有道路宽度和朝向。
租金为每月8万日元(年96万日元),表面收益率6.40%。目前卖方居住中,出售后将以出租形式继续。一楼面积49.87㎡相当于土地78.49㎡的约63.5%,超过了指定的建蔽率60%,需要确认是否适用转角地放宽,或属于既存不适格。设施为公共自来水和城市燃气,下水·杂排水标注为「调查中」。房源信息未记载停车位,但外观照片中建筑旁停有车辆。
路线价为令和8年(2026年)的24万日元/㎡(2024年22万日元/㎡、2025年23万日元/㎡)。岛根2丁目的区划道路中,24万日元/㎡与24.5万日元/㎡并列最多,取较低者作为代表值。建筑已超过法定耐用年限,未计入评估,仅土地即相当于价格的约125.6%,即使采用丁目内最低的21万日元/㎡也约为109.9%。但如果回购特约被行使,该土地评估额不会反映在出让金额中。乐待的图片只有一张图纸传单,从传单上的外观照片看,建筑前的砌块围墙(高约1.0米)两侧地面高度相同,并非挡土墙,也未拍到高差或台阶。前方道路未被正面拍到,未拍到一侧的邻地边界也未能确认。周边设施按距乐待房源地图坐标的直线距离(OpenStreetMap)列出。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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