【積算96.9%】東京都小金井市・新小金井駅 徒歩13分の土地

⚠️この土地は、掲載の特記事項に「都市計画公園にかかる」と記載されています。敷地のどの部分がどれだけの面積・割合でかかるのか、公園の事業認可が出ているかは掲載にありません。都市計画施設の区域内では、都市計画法53条により建築に許可が必要となり、原則として2階建以下・地階なし・容易に移転や除却ができる構造に制限されます。将来公園の事業が具体化した場合は、区域内の部分が買取(収用)の対象になる可能性もあります。当サイトの積算では区域にかかる面積を控除していないため、制限の範囲によっては実態より高めの数字になります。

所在は東京都小金井市東町5丁目で、西武多摩川線の新小金井駅から徒歩13分(1,040m)です。JR中央線の東小金井駅(徒歩18分)、西武多摩川線の多磨駅(徒歩20分)も使えます。建築条件の付かない売地1区画(オープンプレイス新小金井グレース)で、土地は174.46㎡の所有権・更地渡し、間口約14mで東側の道路に接しています。用途地域は第一種低層住居専用地域で、建ぺい率30%・容積率60%と建てられる規模は控えめです。前面道路の幅員は掲載に記載がなく、面積にセットバック部分2.15㎡を含むことから幅4m未満の道路とみられます。ほかに、文化財保護法による規制(掲載の図で近くに周知の埋蔵文化財包蔵地である栗山遺跡の表記)、景観法、宅地造成工事規制区域の制限があります。

路線価は令和8年分で265千円/㎡(2024年245千円/㎡、2025年255千円/㎡)です。東町5丁目の区画道路を数えると275千円/㎡と265千円/㎡が6区間ずつで並んだため、低い方の265千円/㎡を代表値にしています(275千円/㎡なら積算割合は約100.6%)。面積はセットバック部分2.15㎡と建築有効面積の除外部分0.05㎡を差し引いた172.26㎡で評価し、積算割合は約96.9%です。前面道路の路線価の帯は特定できておらず、丁目内で最も低い帯(225千円/㎡)なら約82.3%まで下がります。

掲載写真では、敷地は養生シートを掛けた更地で、東側の前面道路とほぼ同じ高さの平坦地です。隣地との境界はブロック2〜4段程度の上にフェンスで、隣地の地盤もほぼ同じ高さに見え、擁壁や1m以上の段差、旗竿地の形状は見当たりません。一方、写真には近くの送電鉄塔・送電線と変電所の鉄構が写っていますが、掲載に高圧線下の記載はありません。敷地が線下にかかる場合は建築に制限があり、その面積を控除していない積算は実態より高く出ます。周辺施設は、番地が非公開のため東町五丁目の町丁重心からの直線距離(OpenStreetMap)で挙げています。掲載の周辺環境欄には、物件からの距離としてウェルパーク小金井東町店1,042m、ピーコックストア東小金井店1,512mが記載されています。