物件概要
| 所在地 | 埼玉県坂戸市八幡1丁目 |
| 最寄駅 | 東武東上線 坂戸駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩15分 |
| 積算割合 | 91.6%積算 91.6% |
| 価格 | 30,000万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 8.09% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1988年6月築(築38年) |
| 土地面積 | 2,008㎡ |
| 建物面積 | 1,934.18㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 15,246万円 |
| 建物積算価格 | 12,222万円 |
| 積算価格合計 | 27,468万円 |
| 物件価格 | 30,000万円 |
| 積算割合 | 91.6% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 1,934.18㎡ × 残存耐用年数9年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1988年6月築(築38年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +1.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 76,000 | — |
| 2025年 | 77,000 | +1.3% |
| 2026年 | 77,000 | ±0.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
令和8年分の路線価図で八幡1丁目の区画道路を1区間ずつ数え、athome と楽待の計3件の掲載の記載・写真、国土地理院の標高データを突き合わせて数値の根拠を確かめました。
確認できていないこと
- 北東側の幅3.0mの公道について、セットバックの要否と面積が掲載に書かれていません。記事は最小の見積り(約28㎡)を差し引いて積算しており、実際の後退面積が大きければ積算割合は下がります。
- 地目が athome では雑種地、楽待では宅地と記載が割れています。登記の地目は確認が必要です。
- 駐車場の台数が掲載によって10台と45台(うち41台賃貸中)に分かれており、実際の区画数と賃貸状況は確認が必要です。
- athome の写真に写る建物左手の手すり状の柵は、位置と用途を特定できていません。標高データでは1m以上の段差は見当たりませんが、現地では確認していません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
埼玉県坂戸市八幡1丁目の一棟マンション「ルミナンスやはた」です。最寄りは東武東上線・越生線の坂戸駅で、掲載では徒歩15分。北西側の国道407号(坂戸バイパス)と北東側の道路に面した角地で、1階の店舗区画にはドミノ・ピザが入っています。周辺の店舗は、生鮮市場TOP(約70m)、スターバックス(約70m)、ベルク(約500m)などで、この3件の距離は楽待の同一物件掲載に書かれた値です。ほかに福しん(約160m)、くら寿司(約320m)、ヤオコー千代田店(約450m)があり、こちらは athome の物件座標からの直線距離です。いずれも OpenStreetMap で坂戸市内にあることを確かめた店舗に限っています。
建物は1988年6月築のRC造5階建てで、延床1,934.18㎡。住戸34室と店舗1室の計35室がすべて賃貸中(オーナーチェンジ)で、想定満室年収は2,427.6万円、表面利回りは8.09%です。2025年5月に屋上防水、2026年6月に外壁塗装を行っています。土地は2,008.00㎡(公簿)の所有権で、準工業地域・建ぺい率60%・容積率200%。北西側は幅24.0mの公道に接面30.0m、北東側は幅3.0mの公道に接面56.0mです。価格は3億円。⚠️ 地目は athome が雑種地、楽待が宅地と記載が割れており、駐車場の台数も掲載によって10台と45台(うち41台賃貸中)に分かれています。
積算割合は約91.6%です。令和8年分の路線価は、八幡1丁目の区画道路で79千円/㎡と77千円/㎡が3区間ずつの同数だったため、低い方の77千円/㎡(借地権割合D)を代表値にしました。79千円/㎡で計算すると約92.9%になります。敷地が接する国道407号沿いの帯は幹線沿いの値なので代表値には使っていません。⚠️ 北東側の公道は幅3.0mで4m未満ですが、セットバックの要否と面積は掲載に書かれていません。道路中心から2mまでの後退を見込んだ最小の見積り(約28㎡)を差し引き、有効面積1,980㎡で積算しています。控除しなければ約92.3%で、実際の後退面積がこれより大きければ積算割合は下がります。
athome の外観写真4枚はいずれも Google ストリートビューの画像だったため、記事のサムネイルは当サイトのイメージ画像にしています。楽待の同一物件掲載の写真15枚とあわせて確認すると、国道側・北東側とも道路と敷地は同じ高さで、南東奥の駐車場も隣地とほぼ同じ高さです。athome の写真に建物の左手へ下る手すり状の柵が写っていますが位置と用途は特定できず、国土地理院の標高データでは周辺に1m以上の段差は見当たりません。旗竿地・連棟・階段接道ではありません。セットバックの面積、地目、駐車場の台数は取引前に確認が必要な事項です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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