物件概要
| 所在地 | 埼玉県さいたま市南区内谷2丁目 |
| 最寄駅 | JR武蔵野線 西浦和駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩20分 |
| 積算割合 | 86.5%積算 86.5% |
| 価格 | 2,390万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 5.02% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1994年6月築(築32年) |
| 土地面積 | 108.76㎡ |
| 建物面積 | 90.25㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 2,066万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 2,066万円 |
| 物件価格 | 2,390万円 |
| 積算割合 | 86.5% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥190,000/㎡ × 土地面積 108.76㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 90.25㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1994年6月築(築32年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +5.6%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 180,000 | — |
| 2025年 | 185,000 | +2.8% |
| 2026年 | 190,000 | +2.7% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
athome では番地が非公開のため、楽待の掲載の所在地と athome の地図の位置で街区を照合し、令和8年分の路線価図で内谷2丁目の区画道路をすべて拾って代表値を決めています。
確認できていないこと
- 北側の隣地境界は写真に写っておらず、高低差を確認できていません。
- ガスの種別が掲載の中で食い違っています(設備欄はプロパンガス、こだわり条件は都市ガス)。
- こだわり条件に「角地」とありますが、接道欄は西側の1方向だけで、角地かどうかは確認が必要です。
- 現地の写真が2枚だけのため、外壁・屋根の状態や隣地との境界は現地での確認が必要です。
- 賃貸借契約の内容(契約期間・更新の条件・敷金の扱いなど)は掲載に記載がありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
埼玉県さいたま市南区内谷2丁目の中古戸建で、入居者が住んだまま売りに出ているオーナーチェンジ物件です。最寄りはJR武蔵野線の西浦和駅で、掲載では徒歩20分(JR埼京線の武蔵浦和駅は徒歩26分)です。第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)にあり、OpenStreetMap で見ると内谷2丁目3番の地点から直線約130mにリンガーハット、約200mにCoCo壱番屋、約380mにディスカウントスーパーのロヂャース戸田店があります。小学校(さいたま市立西浦和小学校)までは掲載で824mです。
1994年6月築の木造2階建て・4LDKで、延床90.25㎡、駐車スペースと南面のバルコニーがあります。土地は公簿108.76㎡の所有権で、西側の幅員4.3mの公道に接し、私道負担・セットバックの記載はありません。現在は月額賃料10万円で賃貸中(長期入居)、表面利回りは5.02%で、集金管理は取扱の(株)大和不動産が行っています。価格は2,390万円です。同じ物件は楽待にも2026年6月19日から同じ価格で掲載されており、売り出しから約3か月半が経っています。
令和8年分の路線価は190千円/㎡(借地権割合D)を採りました。同じ道路は2024年180千円/㎡、2025年185千円/㎡と上がっています。建物は木造の法定耐用年数22年を過ぎているため0円とし、土地だけで積算割合は価格の約86.5%です。内谷2丁目の区画道路は185〜195千円/㎡の間にあり、最も低い185千円/㎡の道路でも約84.2%、最も高い195千円/㎡なら約88.7%で、どの道路を採っても80%を上回ります。
現地の写真は外観1枚とバルコニーから見下ろした1枚だけで、残りは間取図と室内です。南側の庭・玄関と道路の間に段差や階段は見えず、東側の境界は高さ約0.5mの低いブロック塀とメッシュフェンスです。西側の前面道路も、バルコニーから見る限りほぼ平らにつながっています。⚠️ 北側の境界は写真に写っておらず確認できていません。また掲載の中で、ガスの種別(設備欄はプロパンガス、こだわり条件は都市ガス)と角地かどうか(こだわり条件は角地、接道欄は西側の1方向のみ)の表記が食い違っています。建物の評価は残っていないため、土地の価値と現在の賃料収入を軸に、これらの点を取扱会社に確かめたうえで検討する物件です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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