物件概要
| 所在地 | 埼玉県さいたま市西区宮前町 |
| 最寄駅 | JR川越線 日進駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩17分 |
| 積算割合 | 89.7%積算 89.7% |
| 価格 | 3,399万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2026年5月築(築0年) |
| 土地面積 | 100.36㎡ |
| 建物面積 | 99.37㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 3,399万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 863万円 |
| 建物積算価格 | 2,186万円 |
| 積算価格合計 | 3,049万円 |
| 物件価格 | 3,399万円 |
| 積算割合 | 89.7% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥86,000/㎡ × 土地面積 100.36㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 99.37㎡ × 残存耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2026年5月築(築0年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +4.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 82,000 | — |
| 2025年 | 84,000 | +2.4% |
| 2026年 | 86,000 | +2.4% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
所在地が町名までしか公開されていないため、令和8年分の路線価図で宮前町の路線価の帯を区域ごとに数え、同じ分譲のSUUMO掲載の現地写真で周囲との高低差を確認しています。
確認できていないこと
- 所在地が町名までの公開のため、前面道路の路線価そのものは特定できていません。代表値は北側区域の区画道路で最も多い値です。
- 容積率の表記が健美家100%・SUUMO200%で食い違っています。敷地内を準住居地域と第二種中高層住居専用地域の境界が通っており、敷地に適用される容積率は取扱会社か市への確認が必要です。
- 南側の隣地境界は写真に正面から写っておらず、高低差や土留めの有無を直接確認できていません。
- 前面道路は区画図で建築基準法42条2項道路(幅員4.000m)と表示されています。道路中心線からの後退が済んでいるかどうかは掲載から読み取れません。
- 健美家のカテゴリは戸建賃貸ですが利回りは未定で、賃貸に出した場合の想定賃料は掲載されていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
さいたま市西区宮前町の新築戸建です。最寄りはJR川越線の日進駅で徒歩17分、西大宮駅へは徒歩20分、JR高崎線の宮原駅へは車で約3kmと掲載されています。健美家の掲載は路線を埼京線と表記していますが、日進駅は川越線の駅のため川越線としています。宮前町は丁目の無い広い町で、所在地は町名までしか公開されていません。掲載には周辺施設としてフードガーデン(自転車6分)とファミリーマート(自転車4分)が挙がっています。下の周辺施設はOpenStreetMapで探したもので、距離は宮前町の町丁重心からの直線距離です。物件は町の北東寄りにあると推定しているため、物件からの実際の距離とは数百m程度ずれることがあります。
新築分譲「さいたま市西区宮前町1期」(全3棟)の1号棟で、2026年5月完成の木造2階建・4LDK+SIC、延床99.37㎡、土地100.36㎡(実測・所有権)です。空室・即引渡で、健美家では戸建賃貸のカテゴリに掲載されていますが、実態は新築分譲で利回りは示されていません。同じ分譲の2号棟(3,999万円・土地100.38㎡)と3号棟(3,799万円・土地92.73㎡)は別の区画で、この記事の対象ではありません。北側の4.0m公道に間口5.67mで接し、区画図では建築基準法42条2項道路(幅員4.000m)と表示されています。駐車2台・都市ガス・本下水。用途地域は準住居地域と第二種中高層住居専用地域で、敷地内を境界線が通ります。建ぺい率は60%ですが、容積率は健美家が100%・SUUMOが200%と食い違っています。ほかに景観法・宅地造成工事規制区域・高度地区の記載があります。
土地は令和8年分の路線価86千円/㎡(借地権割合D)で評価しています。宮前町の路線価は北側の区域(74〜87千円/㎡)と南西側の区域(88〜110千円/㎡)の二つに分かれます。掲載の学校・駅までの距離から北側の区域にあると推定し、その区域の区画道路で最も多い86千円/㎡を代表値にしました。前面道路の値そのものは特定できていません。代わりに84千円/㎡を採れば積算割合は約89.1%、北側区域の最低74千円/㎡でも約86.2%、南西側の110千円/㎡なら約96.8%です。同じ路線の路線価は3年で82→84→86千円/㎡と上がっています。建物は完成直後で耐用年数がほぼそのまま残るため、積算額の7割強を建物が占めます。
健美家の写真は間取図と区画図だけなので、SUUMOに掲載されている同じ分譲の現地写真で確認しました。北の前面道路とは縁石1段程度の差で、西隣の駐車場とは土留め0.2m未満と見られます。東は同じ分譲の2・3号棟で、外構は同じ高さです。写真の範囲に擁壁・法面・階段接道は無く、旗竿地や連棟でもありません。ただし南側の隣地境界は写真に直接写っていません。前面道路の路線価、容積率の食い違い、南側境界の状況は、取扱会社への確認が要る点として残っています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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