物业概要
| 所在地 | 埼玉县埼玉市西区宮前町 |
| 最近车站 | JR川越线 日进站 |
| 步行 | 步行17分钟 |
| 积算比例 | 89.7%积算 89.7% |
| 价格 | 3,399万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2026年5月建成(房龄0年) |
| 土地面积 | 100.36㎡ |
| 建筑面积 | 99.37㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 3,399万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 863万日元 |
| 建筑积算价格 | 2,186万日元 |
| 积算价格合计 | 3,049万日元 |
| 物业价格 | 3,399万日元 |
| 积算比例 | 89.7% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥86,000/㎡ × 土地面积 100.36㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 99.37㎡ × 剩余耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2026年5月建成(房龄0年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +4.9%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 82,000 | — |
| 2025年 | 84,000 | +2.4% |
| 2026年 | 86,000 | +2.4% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
由于地址只公开到町名,我们在令和8年路线价图上按区域统计了宫前町的路线价分布,并通过SUUMO上同一项目的现场照片确认了地块与周边的高差。
尚未确认的事项
- 由于地址只公开到町名,门前道路本身的路线价尚未确定。代表值为北部区域区划道路中出现最多的数值。
- 容积率健美家标为100%,SUUMO标为200%,两者不一致。准住宅地域与第二种中高层住宅专用地域的分界线穿过地块,适用于该地块的容积率需向经办公司或市政府确认。
- 南侧邻地边界没有从正面出现在照片中,无法直接确认那里的高差和有无挡土结构。
- 地块图将门前道路标为《建筑基准法》第42条第2款道路(宽4.000m)。是否已从道路中心线完成退让,无法从房源信息中判断。
- 健美家将其归入独栋出租类别,但收益率未定,也未标示出租时的预期租金。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于埼玉市西区宫前町的新建独栋住宅。房源信息显示,距JR川越线日进站步行17分钟,距西大宫站步行20分钟,距JR高崎线宫原站驾车约3km。健美家将线路标为埼京线,但日进站属于川越线,因此本文采用川越线。宫前町是没有丁目划分的较大町区,地址只公开到町名。房源信息列出的周边设施有Food Garden超市(骑自行车6分钟)和全家便利店(骑自行车4分钟)。下方的周边设施是通过OpenStreetMap查找的,距离为距宫前町几何中心的直线距离。由于我们推定物业位于町区东北部,与物业的实际距离可能相差数百米。
本物业是新建分售项目“埼玉市西区宫前町1期”(共3栋)中的1号栋,2026年5月竣工,木造2层,4LDK+SIC,建筑面积99.37㎡,土地100.36㎡(实测,所有权)。目前空置,可立即交房。健美家将其归入独栋出租类别,但实际上是新建分售,未标示收益率。同一项目的2号栋(3,999万日元,土地100.38㎡)和3号栋(3,799万日元,土地92.73㎡)为不同地块,不属于本文对象。地块北侧临4.0m公道,临街宽5.67m,地块图标示为《建筑基准法》第42条第2款道路(宽4.000m)。可停车2辆,城市燃气,公共下水道。用途地域为准住宅地域和第二种中高层住宅专用地域,分界线穿过地块。建蔽率60%,但容积率健美家标为100%,SUUMO标为200%,两者不一致。此外还标有景观法、宅地造成工程规制区域和高度地区。
土地按令和8年(2026年)路线价86千日元/㎡(借地权比例D)评估。宫前町的路线价分为北部区域(74〜87千日元/㎡)和西南部区域(88〜110千日元/㎡)。根据房源信息中到学校和车站的距离,推定物业位于北部区域,并采用该区域区划道路中出现最多的86千日元/㎡作为代表值。门前道路本身的路线价尚未确定。若采用84千日元/㎡,积算比例约为89.1%;采用北部区域最低的74千日元/㎡也约为86.2%;若采用西南部的110千日元/㎡则约为96.8%。同一路线的路线价三年间从82升至84再升至86千日元/㎡。建筑刚刚竣工,耐用年限几乎全部保留,因此建筑占积算额的七成以上。
健美家只提供了户型图和地块图,因此我们查看了SUUMO上同一项目的现场照片。与北侧门前道路的高差约为一级路缘石,与西侧邻地停车场之间的挡土高度看起来不足0.2m,东侧是同一项目的2号栋和3号栋,外部结构高度相同。照片范围内没有挡土墙、斜坡或台阶式接道,也不是旗杆地或连栋住宅。但南侧邻地边界没有直接出现在照片中。门前道路的路线价、容积率不一致以及南侧边界的情况,仍需向经办公司确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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