物件概要
| 所在地 | 埼玉県川口市大字東本郷 |
| 最寄駅 | 日暮里・舎人ライナー 見沼代親水公園駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩17分 |
| 積算割合 | 88.9%積算 88.9% |
| 価格 | 1,080万円 |
| 物件種別 | 土地 |
| 土地面積 | 112.78㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| SUUMO | 1,080万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 960万円 |
| 建物積算価格 | - |
| 積算価格合計 | 960万円 |
| 物件価格 | 1,080万円 |
| 積算割合 | 88.9% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +6.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 87,000 | — |
| 2025年 | 89,000 | +2.3% |
| 2026年 | 93,000 | +4.5% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
現地写真のない掲載のため、周辺施設までの距離から位置を絞り込み、令和8年分の路線価図で区画整理の施行区域と周辺の路線価の帯を読み、区画図と国土地理院の標高データで敷地の形と地盤を確かめました。
確認できていないこと
- 現地写真がないため、擁壁の有無と前面道路との段差を確認できていません。
- 区画図からは北端に短い竿の付いた旗竿状に読めますが、写真がないため現況の形と、古家が隣家と連なる建物(連棟)でないか、古家の外観・状態を確認できていません。古家の築年・面積と解体費の扱いも掲載に記載がありません。
- 新郷東部第2土地区画整理事業の施行区域内と推定しています。仮換地・換地後の面積、減歩、清算金は掲載に記載がなく、約10%を超える減歩があると積算割合が大きく下がります。建築時に土地区画整理法76条の許可が要るかどうかも確認が必要です。
- 前面の北側私道(約4.0m)について、私道の持分、通行・掘削の承諾、道路の種別(位置指定道路か42条2項道路か)は掲載に記載がありません。接道の幅も概要欄3m・区画図約2.0mと食い違っています。
- 番地が非公開のため、位置は周辺施設までの距離から推定した範囲です。施行区域内は路線価が公表されないため、積算は周辺の帯で最も低い路線価を当てはめた試算値です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 掲載に現地写真が1枚もなく(掲載画像は区画図1枚だけです)、擁壁の有無・前面道路との段差・旗竿地かどうか・古家が連棟でないか・古家の外観は写真で確認できていません。掲載の特徴欄には「平坦地」とあり、国土地理院の標高データでも周辺は標高約4.5〜6.2mの平坦な荒川低地ですが、敷地の境界の高低差は測れていません。現地と取扱会社で確かめたうえで検討する物件です。
⚠️ 番地は公開されていません。掲載の周辺施設までの距離から位置を絞り込むと、物件は新郷東部第2土地区画整理事業の施行区域内にあると推定され、掲載の特徴欄にも「区画整理地内」とあります。施行区域内は路線価が公表されない個別評価のため、積算は周辺の路線価の帯で最も低い93千円/㎡(令和8年分)を当てはめて試算した値です。仮換地・換地後の面積、減歩、清算金は掲載に記載がなく、積算は掲載の面積のまま減歩を反映していません。換地で面積が減ればその割合に応じて積算割合は下がり、約10%を超える減歩では積算割合が大きく下がります。また、施行中の区域では建築時に土地区画整理法76条の許可が要る可能性があります。
⚠️ 建築条件付の土地です(土地売買契約後3か月以内にポラテック(株)と建築請負契約を結ぶことが前提で、成立しなければ白紙解約・預り金は全額返還)。価格1,080万円は土地のみの価格で、古家があります。所在は川口市大字東本郷で、日暮里・舎人ライナーの見沼代親水公園駅から徒歩17分です。京浜東北線の川口駅・東武線の草加駅へのバス路線もあります。土地112.78㎡(登記)、所有権・地目宅地、第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)で、景観法による規制があります。公営水道・本下水・都市ガスです。
区画図では北端に幅約2.0mの短い竿が付いた旗竿状の不整形地で、竿の約9.5㎡を差し引いた有効宅地103.28㎡で評価し、積算割合は約88.9%です。竿を差し引かない場合は約97.1%です。前面は北側の私道(区画図の表記で約4.0m)で、私道負担は無しとされていますが、私道の持分・通行や掘削の承諾・道路の種別は掲載に書かれていません。接道の幅は概要欄が3m、区画図が約2.0mと食い違っており、狭い方の約2.0mとして扱っています。周辺施設のうちセブン-イレブンとコモディイイダの距離は掲載元(SUUMO)の表示による物件からの距離、飲食店はOpenStreetMap上の大字東本郷の町丁重心からの直線距離です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
積算評価・融資を学ぶ
この物件の数字を読み解くための基礎知識をブログで解説しています。
不動産担保ローンとは？手持ちの不動産で次の物件を買う方法
不動産担保ローンは、持っている不動産を担保にお金を借りるローンです。仕組みや借りられる金額の目安、次の物件購入に使う方法、メリット・デメリットを解説します。
積算評価・担保評価とは？計算方法と調べ方をわかりやすく解説
積算評価（担保評価）とは、銀行が物件の担保価値を土地と建物から計算する方法です。計算式・再調達価格・法定耐用年数の目安、路線価を使った調べ方、融資が付きやすい物件の特徴を計算例つきで解説します。
同じエリアの物件
