物件概要
| 所在地 | 東京都杉並区宮前4丁目 |
| 最寄駅 | 京王井の頭線 久我山駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩7分 |
| 積算割合 | 83.9%積算 83.9% |
| 価格 | 7,500万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 7.29% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2016年8月築(築10年) |
| 土地面積 | 100.96㎡ |
| 建物面積 | 99.24㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 5,101万円 |
| 建物積算価格 | 1,190万円 |
| 積算価格合計 | 6,291万円 |
| 物件価格 | 7,500万円 |
| 積算割合 | 83.9% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 99.24㎡ × 残存耐用年数12年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2016年8月築(築10年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +15.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 440,000 | — |
| 2025年 | 470,000 | +6.8% |
| 2026年 | 510,000 | +8.5% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
令和8年分の路線価図4面、健美家・楽待の同じ物件の掲載と写真6枚、送電線の位置に当たり、代表路線価の取り方とセットバック・送電線下の扱いを確かめています。
確認できていないこと
- 番地が非公開で、物件の正確な位置と接道の路線価は特定できていません。代表値より低い490千円/㎡の道路に接している場合、積算割合は約81.2%です。
- 送電線下の建築制限の内容(高さの制限・築造禁止の範囲)と、約70.50㎡の部分が敷地のどこにあたるかは掲載にありません。この部分を面積控除していないため、積算割合は実態より高く出ています。
- 前面道路は幅員3.6mで、道路の種別(建築基準法42条2項道路かどうか)は掲載に明記がありません。
- 背面(北西側)の隣地境界は写真に写っておらず、高低差の有無は未確認です。
- 現行の年収(476.4万円)と満室想定(547.2万円)に差があり、空室数や各室の賃料は掲載から読み取れません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
京王井の頭線「久我山」駅から徒歩7分、東京都杉並区宮前4丁目の木造2階建アパートです。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%、敷地面積の最低限度70㎡)の住宅地にあり、南東側の幅員3.6mの公道に約6.1m接しています。⚠️前面道路は幅員4m未満で、掲載の土地面積100.96㎡にはセットバック部分約0.94㎡が含まれると明記されています。
価格は7,500万円、土地100.96㎡(所有権・私道負担なし)、建物は2016年8月築・延床99.24㎡です。専有7.08〜7.25㎡のシェア型の居室が8室あり、賃貸中です。満室想定の年収は547.2万円(表面7.29%)、同じ物件の楽待掲載では現行の年収が476.4万円(表面6.35%)とされています。修繕履歴として2024〜2026年に洗濯機・玄関の防犯カメラ・給湯器・乾燥機の交換が掲載されています。
積算割合は約83.9%です。宮前4丁目の代表路線価510千円/㎡(令和8年分・町丁内の区画道路の最頻値)と、セットバック部分を除いた有効宅地100.02㎡、築10年の木造の建物積算から算出しています。⚠️掲載によると土地のうち約70.50㎡の上空を送電線が通り、その部分には建築制限があります(架線保証料として2年に1度364,486円を受領)。積算ではこの部分を面積控除していないため、積算割合は実態より高く出ています。また番地が非公開で接道の路線価は特定できておらず、代表値より低い500千円/㎡なら約82.6%、490千円/㎡なら約81.2%です。
同じ物件の掲載写真6枚では、前面道路と敷地はほぼ同じ高さで、玄関前は2段のステップだけでした。左右の隣地境界にも地盤の段差は見られず、擁壁・階段接道・旗竿地には当たりません。背面(北西側)の境界は写真に写っておらず未確認です。1室が7㎡台のシェア型のため、入居需要や賃料水準は一般的なワンルームアパートとは分けて確認が要ります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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