物业概要
| 所在地 | 东京都杉并区宮前4丁目 |
| 最近车站 | 京王井之头线 久我山站 |
| 步行 | 步行7分钟 |
| 积算比例 | 83.9%积算 83.9% |
| 价格 | 7,500万日元 |
| 物业类型 | 整栋公寓 |
| 预期收益率 | 7.29% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2016年8月建成(房龄10年) |
| 土地面积 | 100.96㎡ |
| 建筑面积 | 99.24㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 5,101万日元 |
| 建筑积算价格 | 1,190万日元 |
| 积算价格合计 | 6,291万日元 |
| 物业价格 | 7,500万日元 |
| 积算比例 | 83.9% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 99.24㎡ × 剩余耐用年数12年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2016年8月建成(房龄10年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +15.9%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 440,000 | — |
| 2025年 | 470,000 | +6.8% |
| 2026年 | 510,000 | +8.5% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们核对了令和8年度路线价图4张、健美家与乐待上同一物件的房源信息及6张照片和输电线的位置,确认了代表路线价的取法以及退让部分和输电线下土地的处理方式。
尚未确认的事项
- 门牌号未公开,物件的准确位置和临街道路的路线价尚未确定。若临街道路为低于代表值的490千日元/㎡,积算比例约为81.2%。
- 房源信息未说明输电线下建筑限制的内容(高度限制・禁止建造的范围),也未说明约70.50㎡的部分位于用地何处。由于未扣除该部分面积,积算比例高于实际。
- 前方道路宽3.6米,房源信息未注明道路类别(是否为建筑基准法第42条第2项道路)。
- 背面(西北侧)邻地边界未出现在照片中,是否存在高差尚未确认。
- 当前年收入(476.4万日元)与满租预估(547.2万日元)存在差距,空置房间数和各房间租金无法从房源信息中得知。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于东京都杉并区宫前4丁目的木造2层公寓,距京王井之头线「久我山」站步行7分钟。所在区域为第一种低层住居专用地域(建蔽率50%・容积率100%,最低用地面积70㎡),东南侧临宽3.6米的公道,临街约6.1米。⚠️前方道路宽度不足4米,房源信息注明土地面积100.96㎡中包含约0.94㎡的退让(セットバック)部分。
价格7,500万日元,土地100.96㎡(所有权・无私道负担),建筑物2016年8月建成,总建筑面积99.24㎡。内有8间专有面积7.08〜7.25㎡的合租型房间,目前出租中。满租预估年收入547.2万日元(表面收益率7.29%),同一物件在乐待的房源信息中当前年收入为476.4万日元(表面6.35%)。维修记录显示2024〜2026年更换了洗衣机、玄关防盗摄像头、热水器和烘干机。
积算比例约为83.9%。依据宫前4丁目的代表路线价510千日元/㎡(令和8年度・町丁内区划道路的众数)、扣除退让部分后的有效宅地100.02㎡,以及建成10年木造建筑的积算价格计算。⚠️据房源信息,土地中约70.50㎡的上空有输电线经过,该部分有建筑限制(每2年收取架线补偿金364,486日元)。积算时未扣除该部分面积,因此积算比例高于实际。此外门牌号未公开,临街道路的路线价无法确定;若按500千日元/㎡计约为82.6%,按490千日元/㎡计约为81.2%。
同一物件的6张房源照片显示,前方道路与用地基本同高,玄关前只有2级台阶。左右邻地边界也未见地面高差,不属于挡土墙、台阶接道或旗杆地。背面(西北侧)边界未出现在照片中,尚未确认。由于每间约7㎡的合租型房间面积较小,入住需求和租金水平需与一般单间公寓分开确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
了解积算评估与融资
博客讲解了解读本页数字所需的基础知识。
不動産担保ローンとは？手持ちの不動産で次の物件を買う方法
不動産担保ローンは、持っている不動産を担保にお金を借りるローンです。仕組みや借りられる金額の目安、次の物件購入に使う方法、メリット・デメリットを解説します。
積算評価・担保評価とは？計算方法と調べ方をわかりやすく解説
積算評価（担保評価）とは、銀行が物件の担保価値を土地と建物から計算する方法です。計算式・再調達価格・法定耐用年数の目安、路線価を使った調べ方、融資が付きやすい物件の特徴を計算例つきで解説します。
同区域物业
