【積算170.7%】埼玉県川口市・蕨駅 徒歩13分の戸建

⚠️同じ物件を載せている楽待の掲載では、注意事項欄に「告知事項あり」と記載されています。告知事項の内容はathome・楽待のどちらの掲載にも書かれておらず、確認できていません。同じ欄には「1階部分一部及び2階部分 増築未登記有り」「建ぺい率オーバー」ともあり、登記されていない増築部分があり、現況の建物が指定の建ぺい率60%を超えているとされています。こうした建物は金融機関の融資が付きにくい場合があり、建て替える際は現行の建ぺい率の範囲に収める必要があるため、今と同じ規模の建物は建てられない可能性があります。

埼玉県川口市芝富士2丁目にある木造2階建ての中古一戸建てです。最寄りはJR京浜東北線「蕨」駅で徒歩13分、同線「南浦和」駅へは徒歩23分です。番地は公開されていません。1965年11月築(築60年超)の3DKで、登記の建物面積は28.09㎡、土地は59.53㎡(公簿)の所有権です。北側で幅員4.0mの私道に接し、私道負担はありません。第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率160%)で、準防火地域・芝富士地区地区計画の区域内です。現在は空家で、引渡しは相談となっています。

路線価は芝富士2丁目の区画道路で最も多い215千円/㎡を採り、令和6年の195千円/㎡から約10.3%上がっています。土地の積算は約1,280万円です。建物は築60年を超え木造の法定耐用年数22年を過ぎているため積算は0円で、増築未登記で実際の床面積が登記より大きくても積算割合は変わりません。掲載の特徴欄には「区画整理地内」とありますが、路線価図では芝富士2丁目の道路に路線価が付いており施行区域の表示も無いため、区画整理は完了済みとみて路線価をそのまま使っています。楽待の掲載では想定賃料月7万円(年84万円)で表面利回り11.2%とされていますが、空家のため想定の数字です。

価格750万円は土地の積算(約1,280万円)を大きく下回ります。理由としては、築60年を超える建物であること、土地が59.53㎡と小さいこと、告知事項があること、建ぺい率の超過と増築未登記があることが考えられます。外観写真では前面の私道側は砂利敷きで道路とほぼ同じ高さ、段差・擁壁は見られず、連棟や旗竿地でもありません。背面と両側の奥の境界を写した写真は無いものの、国土地理院の標高データでは周辺は平坦な低地です。周辺施設は、掲載元の距離でマルエツ芝塚原店まで770m、芝富士2丁目の町丁重心からの直線距離でセブンイレブン川口芝塚原2丁目店が約550m、ビッグ・エー川口芝店が約830m、ほっともっとが約860m、くら寿司が約880m、海鮮食堂まことやが約890mです(OpenStreetMap)。掲載ではデイリーヤマザキ蕨北店420m、ウエルシア蕨北町店480mも挙げられています。