物件概要
| 所在地 | 東京都品川区荏原3丁目 |
| 最寄駅 | 東急目黒線 武蔵小山駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩6分 |
| 積算割合 | 87.2%積算 87.2% |
| 価格 | 8,300万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 4.88% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1991年12月築(築34年) |
| 土地面積 | 102.44㎡ |
| 建物面積 | 99.72㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 8,300万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 6,326万円 |
| 建物積算価格 | 910万円 |
| 積算価格合計 | 7,236万円 |
| 物件価格 | 8,300万円 |
| 積算割合 | 87.2% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 99.72㎡ × 残存耐用年数13年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1991年12月築(築34年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +29.4%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 510,000 | — |
| 2025年 | 560,000 | +9.8% |
| 2026年 | 660,000 | +17.9% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
令和8年分の路線価図で荏原3丁目の区画道路を悉皆で拾い、掲載写真8枚と国土地理院の住所検索で接道と敷地の高さを確かめています。
確認できていないこと
- 南西側道路(幅員約2.7m)の種別とセットバック面積は掲載に無く、控除面積は間口を正方形と仮定した見積りです。
- 接する路線が町丁内の630〜660千円/㎡のどれかは確定できていません(630千円/㎡なら積算は約83.7%)。
- 他サイトに同一物件の掲載が見つからず、接道状況・制限事項を別の掲載で突き合わせられていません。
- 各戸の賃料・契約期間など、引き継ぐ賃貸借契約の内容は掲載から読み取れません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩6分、品川区荏原3丁目の第一種住居地域にある一棟マンションです。敷地は南東側の幅員約4.0mの公道と南西側の幅員約2.7mの公道に接する角地です。駅前の商店街側にオオゼキ武蔵小山店(約160m)、町内に成城石井(約190m)とローソン(約110m)、コメダ珈琲店(約100m)・モスバーガー(約160m)があります。距離はOpenStreetMapの店舗位置と、国土地理院の住所検索で得た所在地の住所点との直線距離で、道のりではありません。
建物は1991年12月築のRC造3階建「STY2」で、1R×6戸、延床99.72㎡(各階33.24㎡)。土地は所有権で102.44㎡、建ぺい率60%・容積率300%、準防火地域です。価格は8,300万円、表面利回りは4.88%(満室想定年収405万円)。現況は賃貸中で、賃貸借契約の引継ぎが条件です。
積算は令和8年分の路線価図で、荏原3丁目の区画道路で最も多い660千円/㎡(借地権割合D)を代表値にして約87.2%です。RC造の法定耐用年数47年に対して築34年で、残存13年分を建物に見込んでいます。南西側の道路は幅員4m未満のため、建築基準法42条2項道路とみなしてセットバック分を約6.58㎡と見積もり、有効宅地を95.86㎡として計算しました。控除しなければ約92.4%です。この路線価は2024年510千円/㎡から2026年660千円/㎡へ、2年で約29.4%上がっており、2026年だけで約17.9%の上昇です。
⚠️ セットバックの面積は掲載に無く、間口を正方形と仮定した見積りです。接する路線は町丁内の630〜660千円/㎡のいずれかで、最も低い630千円/㎡を採っても約83.7%です。外観・前面道路の写真8枚では、2方向の道路とも敷地とほぼ同じ高さで、擁壁・段差・階段接道は見当たりません。賃貸中の各戸の賃料・契約期間は掲載から読み取れないため、取扱会社への確認が必要です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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