物件概要
| 所在地 | 東京都品川区西中延2丁目 |
| 最寄駅 | 東急大井町線 旗の台駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩7分 |
| 積算割合 | 82.5%積算 82.5% |
| 価格 | 9,720万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 5.5% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2016年10月築(築10年) |
| 土地面積 | 86.25㎡ |
| 建物面積 | 136.29㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 9,720万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 6,382万円 |
| 建物積算価格 | 1,635万円 |
| 積算価格合計 | 8,017万円 |
| 物件価格 | 9,720万円 |
| 積算割合 | 82.5% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥740,000/㎡ × 土地面積 86.25㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 136.29㎡ × 残存耐用年数12年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2016年10月築(築10年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +23.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 600,000 | — |
| 2025年 | 660,000 | +10.0% |
| 2026年 | 740,000 | +12.1% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
令和8年分の路線価図3面、同じ物件の3つの掲載と外観写真、国土地理院の標高データに当たり、路線価の代表値と接道・段差の状況を確かめています。
確認できていないこと
- 接道状況が3つの掲載すべてで記載されておらず、前面道路の幅員・種別(公道か私道か、42条2項の道路かどうか)が未確認です。2項道路の場合はセットバックで有効宅地が減り、表示の積算割合82.49%は控除なしの数字です。
- 外観写真に前面道路側と左・奥の境界が写っておらず、道路との段差・擁壁・階段の有無は未確認です。
- 玄関が奥の中庭に面しているため、敷地が細い通路部分(旗竿)で道路に接している可能性を否定できません。通路部分の幅・長さは掲載にありません。
- 物件が接する道路の路線価は、接道が未確認のため特定できていません。所在地の地点は730千円/㎡の道路沿いとみられ、丁目内の区画道路は620〜740千円/㎡に分かれます。
- 用途地域を近隣商業地域と記載しているのは1社の掲載だけで、ほか2件は「-」です。防火・準防火地域の指定も掲載に記載がありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️この物件は、健美家を含む同じ物件の3つの掲載すべてで接道状況欄が「-」となっており、前面道路の幅員や種別(公道か私道か、建築基準法上のどの道路か)が確認できていません。容積率240%は近隣商業地域で幅員4mの道路に接する場合の上限(4m×0.6)と一致するため、4m道路とみなしてセットバック分は差し引いていません。前面が建築基準法42条2項の道路(幅員4m未満)だった場合は、間口に応じて敷地の一部を道路として後退させる必要があり、1㎡差し引くごとに積算割合は約0.76ポイント下がります。表示の積算割合82.49%は控除なしの数字で、購入を検討する場合は接道の確認が前提になります。
東京都品川区西中延2丁目にある木造3階建て・4戸の一棟アパートです。最寄りは東急大井町線・池上線「旗の台」駅で徒歩7分、東急大井町線「荏原町」駅へは徒歩8分です。2016年10月築(築10年)で、延床136.29㎡、土地86.25㎡の所有権です。用途地域は1社の掲載で近隣商業地域とされ、建ぺい率80%・容積率240%です。満室賃貸中で、想定年収は540万円、表面利回りは5.5%と表示されています。
路線価は西中延2丁目の区画道路で最も多い740千円/㎡を代表値とし、令和6年の600千円/㎡から約23.3%上がっています。掲載の所在地の地点は丁目南端の730千円/㎡の道路沿いとみられ、こちらを当てると積算割合は約81.6%です。丁目内には620〜630千円/㎡の道路も多く、620千円/㎡を当てると約71.8%まで下がるため、接する道路が確定すると数字が動きます。建物は築10年で、木造の法定耐用年数22年に対し残存12年分を積算に入れています。
健美家の掲載には写真が無く、同じ物件を扱う別の仲介会社の外観写真では、玄関が並ぶ中庭の舗装面は建物の基礎と同じ高さで、擁壁や階段は写っていません。ただし前面道路側は写っておらず、道路との段差や、敷地が細い通路で道路に接する旗竿地かどうかは未確認です。周辺は掲載の所在地の地点からの直線距離で、木曽路が約80m、セブン-イレブン 品川旗の台2丁目が約160m、ドトールコーヒーショップ 旗の台中原街道店が約190m、味の大王(ラーメン)が約200m、イオンタウン旗の台が約330m、オオゼキ 旗の台店が約530mです(OpenStreetMap)。同じ物件は2026年8月20日から別の仲介会社でも掲載されています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
積算評価・融資を学ぶ
この物件の数字を読み解くための基礎知識をブログで解説しています。
不動産担保ローンとは？手持ちの不動産で次の物件を買う方法
不動産担保ローンは、持っている不動産を担保にお金を借りるローンです。仕組みや借りられる金額の目安、次の物件購入に使う方法、メリット・デメリットを解説します。
積算評価・担保評価とは？計算方法と調べ方をわかりやすく解説
積算評価（担保評価）とは、銀行が物件の担保価値を土地と建物から計算する方法です。計算式・再調達価格・法定耐用年数の目安、路線価を使った調べ方、融資が付きやすい物件の特徴を計算例つきで解説します。
同じエリアの物件
