物件概要
| 所在地 | 東京都八王子市散田町5丁目 |
| 最寄駅 | 京王高尾線 めじろ台駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩14分 |
| 積算割合 | 81.2%積算 81.2% |
| 価格 | 4,999万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2027年1月築(築0年) |
| 土地面積 | 153.75㎡ |
| 建物面積 | 110.88㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,618万円 |
| 建物積算価格 | 2,439万円 |
| 積算価格合計 | 4,057万円 |
| 物件価格 | 4,999万円 |
| 積算割合 | 81.2% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 110.88㎡ × 残存耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2027年1月築(築0年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +11.1%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 135,000 | — |
| 2025年 | 140,000 | +3.7% |
| 2026年 | 150,000 | +7.1% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
番地が公開されていない旗竿地だったため、令和8年分の路線価図で散田町5丁目の区画道路をすべて数え、区画図で通路部分の面積を見積もり、基礎工事中の現地写真で敷地まわりの高低差を確かめました。
確認できていないこと
- 番地が公開されていないため、物件が接する区間の路線価は特定できていません。掲載の施設距離から位置を推定し、接道は145,000〜170,000円/㎡のいずれかと見ていますが、145,000円/㎡なら約80.1%、140,000円/㎡の区間なら約79.0%で80%を下回ります。
- 通路部分の面積は区画図の寸法から見積もった値です。実測図での確定値と、通路の相互利用協定の内容(車の出入り・維持管理の分担)は取扱会社への確認が必要です。
- 建ぺい率の表記が掲載によって80%と60%に分かれています。
- 完成前の物件で、現地写真は基礎工事中のものです。完成後の建物の状態や仕様は掲載から確認できません。
- 南西側の隣地境界の奥(3号棟の横)は写真で直接見えておらず、手前と同じ約0.6mの地盤差と推定しています。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 3号棟は、道路から細い通路(間口約2.08m・長さ約17.5m)を通って奥の敷地に入る旗竿地です。この通路部分約45.85㎡を土地面積から差し引いて評価しており、積算割合は約81.2%と80%まで余裕がわずかです。番地が公開されていないため物件が接する区間の路線価は特定できておらず、町内の区画道路で最も多い150,000円/㎡を代表値にしています。接道が140,000円/㎡の区間であれば約79.0%となり80%を下回ります。
東京都八王子市散田町5丁目に建つ新築一戸建て3棟の分譲(八王子市散田町8期)のうちの3号棟で、京王高尾線「めじろ台」駅から徒歩14分、「狭間」駅から徒歩15〜16分です。掲載によれば散田小学校が約200m、八王子西郵便局が約217m、コンビニのファミリーマートが約264m、ドラッグストアのウエルシアが約450mにあり、日常の用事は徒歩圏で済む住宅地です。
価格4,999万円、土地153.75㎡(実測・所有権)、建物110.88㎡(実測)の木造2階建て・2LDK+Sで、完成は2027年1月予定の未完成物件です。南東側の公道(幅員約6m)に接し、私道負担はありません。準工業地域・容積率200%で、建ぺい率は掲載によって80%と60%の表記が分かれています。駐車は2台分、公営水道・本下水・都市ガスです。同じ分譲の他の2棟(5,899万円・5,999万円)も販売中です。
積算面では、令和8年分の路線価図で散田町5丁目の区画道路を数え、最も多い150,000円/㎡(借地権割合D)を代表値にしました。この値は2024年135,000円→2025年140,000円→2026年150,000円と2年で約11.1%上がっています。建物は新築(築0年)として木造の評価をそのまま見込み、旗竿の通路部分を差し引いた有効宅地約107.90㎡と合わせて積算割合は約81.2%です。SUUMOの掲載にある路地状部分45.00㎡で差し引くと約81.4%、通路部分を差し引かなければ約94.9%です。
現地写真は基礎工事中のもので、敷地は前面道路とほぼ同じ高さです。奥(北西)と北東の隣地も同じ地盤高で、南西の隣地はブロック塀の下で敷地より約0.6m高くなっていますが、1m未満の差です。南西境界の奥(3号棟の横)は写真で直接見えていません。その他の制限として、宅地造成工事規制区域・高度地区・準防火地域・景観法・航空法・日影制限の記載があります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
積算評価・融資を学ぶ
この物件の数字を読み解くための基礎知識をブログで解説しています。
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