物件概要
| 所在地 | 東京都板橋区成増4丁目 |
| 最寄駅 | 東武東上線 成増駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩11分 |
| 積算割合 | 80.1%積算 80.1% |
| 価格 | 29,660万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 5.15% |
| 構造 | 軽量鉄骨造 |
| 築年 | 2026年3月築(築0年) |
| 土地面積 | 489.43㎡ |
| 建物面積 | 323.16㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 29,660万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 16,640万円 |
| 建物積算価格 | 7,109万円 |
| 積算価格合計 | 23,750万円 |
| 物件価格 | 29,660万円 |
| 積算割合 | 80.1% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥340,000/㎡ × 土地面積 489.43㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 323.16㎡ × 残存耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2026年3月築(築0年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +13.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 300,000 | — |
| 2025年 | 320,000 | +6.7% |
| 2026年 | 340,000 | +6.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図3面で成増4丁目の区画道路59区間を数え、健美家の2つの掲載の数値と外観・室内の写真を突き合わせて、構造・面積・価格の前提を確かめています。
確認できていないこと
- 番地が非公開で、物件が接する道路の路線価の帯は特定できていません。町丁内の区画道路は265〜410千円/㎡に分かれ、1段下の330千円/㎡なら積算割合は約78.43%です。
- 接道状況欄が空欄で、前面道路の幅員・種別とセットバック・私道負担の有無が分かりません。有効宅地の控除が0.65㎡を超えると積算割合は80%を下回ります。
- 構造は「S造」とだけあり、重量鉄骨か軽量鉄骨かは未確認です(重量鉄骨なら約88.79%)。建物名・施工会社も掲載に記載が無く、確認できていません。
- 重ね建ての長屋型のため、東京都建築安全条例の長屋の規定(敷地内通路の幅など)の対象になりえます。通路の幅と規定への適合は確認できていません。
- 前面道路との接続部(段差・階段接道の有無)、建物の裏側と反対側の隣地境界は写真に写っておらず、擁壁の有無は現地確認または取扱会社への問い合わせが必要です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
板橋区成増4丁目に2026年3月に完成した、S造2階建・全14戸の新築一棟アパートです。最寄りは東武東上線「成増」駅で徒歩11分です(同じ物件の別の掲載では徒歩9分で、長い方を採っています)。⚠️積算割合は約80.07%で、前提が少し変わるだけで80%を下回る、差の小さい評価です。路線価は成増4丁目の区画道路で最も多い340千円/㎡を代表値にしていますが、1段下の330千円/㎡なら約78.43%で80%を下回ります。番地が非公開のため、物件が接する道路の路線価の帯は特定できていません。また接道状況欄が空欄で、セットバックや私道の有無が分からず、有効宅地の控除が0.65㎡を超えると80%を下回ります。
土地は所有権の489.43㎡(148.05坪)で、第一種低層住居専用地域(建ぺい率40%・容積率80%)・準防火地域です。建物は延床323.16㎡に14戸で、1戸あたりの平均は約23㎡です。間取り図と外観から、2階の住戸も1階に専用の玄関を持つ重ね建ての長屋型とみられます。満室想定の年間賃料は1,527.6万円(表面利回り5.15%)で、賃貸中です。取引態様は仲介で、建物名・施工会社は掲載に記載がありません。
同じ物件が健美家に2本掲載されており、価格は2億9,660万円と3億552万円です。安い方の2億9,660万円を採っており、3億552万円で計算すると積算割合は約77.74%です。⚠️構造は「S造」とだけ書かれ、重量鉄骨か軽量鉄骨かが分からないため、評価が低くなる軽量鉄骨として積算しています。重量鉄骨であれば約88.79%になります。代表値の路線は令和6年300千円→令和7年320千円→令和8年340千円/㎡と2年で約13.3%上がっています(借地権割合D)。新築のため建物にも評価額が付き、建物の評価額は価格の約24%です。
掲載写真は外観・室内と間取り図です。外観は玄関側の舗装された中庭から撮られており、中庭は1階の玄関と同じ高さで平坦です。奥の隣地境界の金属フェンスの足元にも土留めは見えず、写っている範囲に擁壁や階段はありません。ただし前面道路との接続部(段差・階段接道の有無)、建物の裏側と反対側の隣地境界は写っていません。重ね建ての長屋型で戸数が多いため、東京都建築安全条例の長屋の規定(敷地内通路の幅など)の対象になりえますが、通路の幅は確認できていません。周辺施設の距離は成増4丁目の町丁重心からの直線距離(OpenStreetMap)で、物件からの距離ではありません。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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