物件概要
| 所在地 | 東京都世田谷区上祖師谷7丁目 |
| 最寄駅 | 京王線 仙川駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩9分 |
| 積算割合 | 80.6%積算 80.6% |
| 価格 | 9,480万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1991年7月築(築35年) |
| 土地面積 | 155.25㎡ |
| 建物面積 | 188.46㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 9,480万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 6,054万円 |
| 建物積算価格 | 1,587万円 |
| 積算価格合計 | 7,642万円 |
| 物件価格 | 9,480万円 |
| 積算割合 | 80.6% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥390,000/㎡ × 土地面積 155.25㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 188.46㎡ × 残存耐用年数12年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1991年7月築(築35年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +11.4%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 350,000 | — |
| 2025年 | 370,000 | +5.7% |
| 2026年 | 390,000 | +5.4% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
令和8年分の路線価図と販売図面内の外観写真1枚、国土地理院の標高データに当たり、路線価の帯と敷地まわりの高低差、ビルトイン車庫が積算割合に与える影響、容積率の超過を確かめています。
確認できていないこと
- 販売図面の備考に「建物の面積がオーバーしています」とあり、延床188.46㎡は容積率の上限(80%で124.2㎡、緩和後の100%でも155.25㎡)を超えています。違反建築か既存不適格かは掲載からは分からず、融資の可否や建て替え時の規模への影響は確認が必要です。
- ビルトイン車庫の面積が掲載に無く、延床に含めたまま積算しています。図面からの推定約15㎡を除くと積算割合は約79.3%で、車庫の面積は売主への確認が必要です。
- 路線価は丁目内の最頻値390千円/㎡で見ています。1段下の380千円/㎡なら積算割合は約79.0%で、代表値の取り方による振れ幅に対して余裕がほとんどありません。
- 東・西・南の隣地境界は写真に写っておらず、標高データ(最大差0.7m)で補っています。隣地との高低差や土留めの有無は現地での確認が必要です。
- 利回り・想定賃料の記載は無く、空室の居宅です。賃貸に出した場合の賃料水準は未確認です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東京都世田谷区上祖師谷7丁目の中古戸建で、京王線「仙川」駅から徒歩9分です。北側で幅員4mの公道に面し、土地は155.25㎡(登記簿・所有権)です。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率40(50)%・容積率80(100)%)で、第一種高度地区・建物の高さの上限10m・準防火地域です。健美家では一棟マンションの区分で掲載されていますが、建物は居宅の戸建で、現在は空室です。
建物は1991年7月築(築35年)のRC造3階建で、延床188.46㎡(1階86.82㎡・2階72.48㎡・3階29.16㎡)です。1階に8.5帖・6帖・14帖の居室とビルトイン車庫1台、2階に約33帖の大空間、3階に8帖があります。⚠️販売図面の備考に「建物の面積がオーバーしています」とあり、延床188.46㎡は容積率の上限(80%で124.2㎡、緩和後の100%でも155.25㎡)を超えています。違反建築または既存不適格の疑いがあり、融資の可否や、建て替え時に同じ規模で建てられない点に影響します。
⚠️積算割合は80.62%で、余裕はほとんどありません。路線価は令和8年分で390千円/㎡(2024年350千円/㎡→2025年370千円/㎡→2026年390千円/㎡、2年で+11.4%)です。丁目内の区画道路は360〜430千円/㎡に分かれ、最も多い390千円/㎡を代表値にしています。物件の北側の接道は400千円/㎡の路線で、こちらを採れば82.3%ですが、代表値が1段下の380千円/㎡なら約79.0%になります。また、延床にはビルトイン車庫が含まれ、車庫の面積は非開示です。図面からの推定約15㎡を延床から除くと約79.3%です。RC造の法定耐用年数47年に対して残り12年分の建物積算が残っています。利回り・想定賃料の記載は無く、価格は9,480万円(価格交渉可)です。
写真は販売図面の中の外観写真1枚(北側正面)だけです。前面道路と敷地は同じ高さで、擁壁や階段接道は無く、中央の外階段は2階の玄関へ上がる建物の階段です。左右の隣家とは離れた別棟に見えます。東・西・南の隣地境界は写真に写らず、国土地理院の標高データで周囲を測った範囲では最大差0.7mでした。周辺施設は上祖師谷7丁目の町丁重心からの直線距離(OpenStreetMap)で、バーミヤン(上祖師谷5丁目)が約200m、ファミリーマート(上祖師谷5丁目)が約470m、セブン-イレブン(上祖師谷4丁目)が約520mなどです。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
積算評価・融資を学ぶ
この物件の数字を読み解くための基礎知識をブログで解説しています。
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