物业概要
| 所在地 | 东京都世田谷区上祖師谷7丁目 |
| 最近车站 | 京王线 仙川站 |
| 步行 | 步行9分钟 |
| 积算比例 | 80.6%积算 80.6% |
| 价格 | 9,480万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 钢筋混凝土(RC) |
| 建成年份 | 1991年7月建成(房龄35年) |
| 土地面积 | 155.25㎡ |
| 建筑面积 | 188.46㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 9,480万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 6,054万日元 |
| 建筑积算价格 | 1,587万日元 |
| 积算价格合计 | 7,642万日元 |
| 物业价格 | 9,480万日元 |
| 积算比例 | 80.6% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥390,000/㎡ × 土地面积 155.25㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥330,000/㎡ × 建筑面积 188.46㎡ × 剩余耐用年数12年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1991年7月建成(房龄35年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +11.4%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 350,000 | — |
| 2025年 | 370,000 | +5.7% |
| 2026年 | 390,000 | +5.4% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们查阅了令和8年路线价图、销售图面中的1张外观照片以及国土地理院标高数据,确认了路线价区间、地块周边高差、内嵌式车库对积算比例的影响以及容积率超标情况。
尚未确认的事项
- 销售图面备注写有「建筑面积超标」,总建筑面积188.46㎡超过容积率上限(80%时为124.2㎡,放宽后的100%也仅为155.25㎡)。从刊登信息无法判断是违章建筑还是既存不适格,对贷款和重建规模的影响需要确认。
- 刊登未注明内嵌式车库面积,积算时按包含车库的总建筑面积计算。若扣除根据图面估算的约15㎡,积算比例约为79.3%,车库面积需向卖方确认。
- 路线价采用丁目内最常见的390千日元/㎡。若低一档为380千日元/㎡,积算比例约为79.0%,相对于代表值取法带来的波动几乎没有余量。
- 东、西、南侧邻地边界未出现在照片中,仅以标高数据(最大高差0.7m)补充确认。与邻地的高差及有无挡土墙需现场确认。
- 未注明收益率及预计租金,目前为空置的自住住宅。出租时的租金水平尚未确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于东京都世田谷区上祖师谷7丁目的二手独栋住宅,距京王线「仙川」站步行9分钟。北侧临宽4m的公共道路,土地155.25㎡(登记面积、所有权)。用途地域为第一种低层住居专用地域(建蔽率40(50)%、容积率80(100)%),属第一种高度地区、建筑高度上限10m、准防火地域。在健美家刊登于整栋公寓类别,但建筑实为自住用独栋住宅,目前空置。
建筑为1991年7月竣工(房龄35年)的RC造3层,总建筑面积188.46㎡(1楼86.82㎡、2楼72.48㎡、3楼29.16㎡)。1楼有8.5帖、6帖、14帖的居室及内嵌式车库1个车位,2楼为约33帖的大空间,3楼为8帖。⚠️销售图面备注写有「建筑面积超标」,总建筑面积188.46㎡超过容积率上限(80%时为124.2㎡,放宽后的100%也仅为155.25㎡)。存在违章建筑或既存不适格(建成后法规变更导致不符合现行规定)的嫌疑,会影响能否获得贷款,重建时也无法按同等规模建造。
⚠️积算比例为80.62%,几乎没有余量。令和8年路线价为390千日元/㎡(2024年350千日元/㎡→2025年370千日元/㎡→2026年390千日元/㎡,2年上涨11.4%)。丁目内区划道路分布在360〜430千日元/㎡,取最常见的390千日元/㎡作为代表值。物件北侧接道路段为400千日元/㎡,若采用此值为82.3%;但若代表值低一档为380千日元/㎡,则约为79.0%。此外,总建筑面积包含内嵌式车库,车库面积未公开;若从总建筑面积中扣除根据图面估算的约15㎡,则约为79.3%。RC造法定耐用年数为47年,建筑积算还剩12年。未注明收益率及预计租金,价格为9,480万日元(可议价)。
照片仅有销售图面中的1张外观照片(北侧正面)。前面道路与地块高度相同,无挡土墙或台阶,中间的室外楼梯是通往2楼玄关的建筑附属楼梯。左右邻居看起来是分开的独立建筑。东、西、南侧邻地边界未出现在照片中,用国土地理院标高数据测量周边,最大高差为0.7m。周边设施按上祖师谷7丁目町丁重心的直线距离(OpenStreetMap):Bamiyan中华餐厅(上祖师谷5丁目)约200m、全家便利店(上祖师谷5丁目)约470m、7-11便利店(上祖师谷4丁目)约520m等。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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