【積算143.1%】東京都葛飾区・京成立石駅 徒歩10分の戸建

⚠️ 写真と接道について注意点があります。この物件の掲載(楽待)には写真が1枚もなく、接道状況・建ぺい率・容積率・私道負担の欄も空欄です。前面道路の種別と幅員、再建築の可否、擁壁や道路との段差の有無は、いずれも確認できていません。SUUMO・LIFULL HOME'S 不動産投資・Yahoo!不動産でも同じ物件の別掲載は見つかりませんでした。また、価格1,500万円は路線価で評価した土地の価格(約2,146万円)を下回っています。割安というより、接道や賃貸借契約の条件など、掲載に出ていない事情が価格に反映されている可能性があります。検討する場合は取扱会社への確認が要ります。

京成押上線「京成立石」駅から徒歩10分、東京都葛飾区東立石2丁目の戸建です。国土地理院の標高データでは周辺の地盤高はマイナス1.0〜1.5メートルで、平坦な低地の住宅地です。番地は非公開で、2丁目のどの街区にあるかは特定できていません。町丁の中心からの直線距離で、まいばすけっとまで約370メートル、Big-Aまで約470メートル、ヨークフーズ立石店まで約540メートルです。

建物は1983年6月築の木造2階建、延床74.33平方メートルです。土地は69.24平方メートル(公簿)、権利は所有権、地目は宅地、市街化区域の準工業地域です。物件名は「リースバック物件」で、想定賃料は月5.0万円(年60万円)、表面利回りは4.00パーセントとされています。一方、現況欄は「空室あり」で、物件名と食い違っています。リースバックであれば元の所有者が賃借人として住み続ける前提で、契約期間、賃料改定や明渡しの条件、買戻し特約の有無が収益と出口を左右しますが、いずれも掲載に記載がありません。間取りと駐車場の欄も空欄です。

令和8年分の路線価図で東立石2丁目の区画道路を追跡し、最も多い310,000円/平方メートルを代表値としました。3年間で270,000円から310,000円へ約14.8パーセント上昇しています。木造で築43年のため建物の積算は0円で、土地だけで積算割合は143.1パーセントです。2丁目内で最も低い帯(260,000円)を採っても120.0パーセントになります。ただし、前面道路が幅員4メートル未満でセットバックが要る場合や、敷地の一部が通路状の場合は、有効な宅地面積が減ります。

数字の上では土地の評価だけで価格を大きく上回りますが、写真・接道・賃貸借契約の内容がそろっていないため、判断材料はまだ不足しています。前面道路と建物の状態、再建築の可否、リースバック契約の条件を取扱会社に確かめたうえで検討する物件です。