物业概要
| 所在地 | 东京都葛饰区東立石2丁目 |
| 最近车站 | 京成押上线 京成立石站 |
| 步行 | 步行10分钟 |
| 积算比例 | 143.1%积算 143.1% |
| 价格 | 1,500万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 4% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1983年6月建成(房龄43年) |
| 土地面积 | 69.24㎡ |
| 建筑面积 | 74.33㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 乐待 | 1,500万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 2,146万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 2,146万日元 |
| 物业价格 | 1,500万日元 |
| 积算比例 | 143.1% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥310,000/㎡ × 土地面积 69.24㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 74.33㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1983年6月建成(房龄43年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +14.8%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 270,000 | — |
| 2025年 | 290,000 | +7.4% |
| 2026年 | 310,000 | +6.9% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
由于该刊登没有任何照片,我们在另外3个网站上查找了同一物件的其他刊登,在令和8年(2026年)路线价图的4张图上追踪了东立石2丁目的区划道路,并用国土地理院的标高数据确认了周边地形。
尚未确认的事项
- 由于没有刊登照片,有无挡土墙以及与临街道路的高差(包括台阶接道)未能确认。
- 是否为旗杆地(通道状用地)、是否与邻居相连的联排、建筑外观状况,均未能确认。
- 接道状况(道路种类、宽度、私道负担、是否需要退让)和能否重建在刊登中均无记载,需要向经办公司确认。
- 回租的租赁合同内容(租户、合同期限、租金调整和腾退条件、有无回购特约)刊登中没有记载,且与现况栏的「有空房」不一致。
- 门牌号未公开,无法确定位于2丁目的哪个街区。路线价为町丁内区划道路的代表值,采用2丁目内最低价格带(260,000日元)时积算比例为120.0%。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 关于照片和接道有需要注意的地方。该物件的刊登(乐待)没有任何照片,接道状况、建蔽率、容积率、私道负担栏也均为空白。临街道路的种类和宽度、能否重建、是否有挡土墙或与道路的高差,均未能确认。在SUUMO、LIFULL HOME'S 不动产投资、Yahoo!不动产上也没有找到同一物件的其他刊登。此外,售价1,500万日元低于按路线价评估的土地价格(约2,146万日元)。与其说是便宜,不如说价格可能反映了接道或租赁合同条件等刊登中未显示的情况。如考虑购买,需要向经办公司确认。
京成押上线「京成立石」站步行10分钟,位于东京都葛饰区东立石2丁目的独栋住宅。根据国土地理院的标高数据,周边地面高度为负1.0至1.5米,属于平坦的低地住宅区。门牌号未公开,无法确定位于2丁目的哪个街区。按距町丁中心的直线距离计算,到まいばすけっと约370米,到Big-A约470米,到York Foods立石店约540米。
建筑为1983年6月建成的木造2层,总建筑面积74.33平方米。土地69.24平方米(登记面积),产权为所有权,地目为宅地,位于市街化区域的准工业地域。物件名称为「回租(リースバック)物件」,预计租金每月5.0万日元(每年60万日元),表面收益率4.00%。另一方面,现况栏写着「有空房」,与物件名称不一致。如果是回租,通常以原业主作为租户继续居住为前提,合同期限、租金调整和腾退条件、有无回购特约会左右收益和退出,但刊登中均无记载。户型和停车位栏也为空白。
我们在令和8年(2026年)的路线价图上追踪了东立石2丁目的区划道路,采用出现最多的每平方米310,000日元作为代表值。3年间从270,000日元上涨至310,000日元,涨幅约14.8%。木造且已建成43年,建筑积算为0日元,仅凭土地积算比例即为143.1%。即使采用2丁目内最低的价格带(260,000日元)也为120.0%。不过,如果临街道路宽度不足4米需要退让,或部分用地为通道状,有效宅地面积会减少。
从数字上看仅土地评估就大幅超过售价,但照片、接道和租赁合同的内容都不齐全,目前判断依据仍然不足。建议先向经办公司确认临街道路和建筑的状况、能否重建以及回租合同的条件,再进行考虑。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
了解积算评估与融资
博客讲解了解读本页数字所需的基础知识。
不動産担保ローンとは？手持ちの不動産で次の物件を買う方法
不動産担保ローンは、持っている不動産を担保にお金を借りるローンです。仕組みや借りられる金額の目安、次の物件購入に使う方法、メリット・デメリットを解説します。
積算評価・担保評価とは？計算方法と調べ方をわかりやすく解説
積算評価（担保評価）とは、銀行が物件の担保価値を土地と建物から計算する方法です。計算式・再調達価格・法定耐用年数の目安、路線価を使った調べ方、融資が付きやすい物件の特徴を計算例つきで解説します。
同区域物业
