物件概要
| 所在地 | 東京都文京区千石3丁目 |
| 最寄駅 | 都営三田線 千石駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩8分 |
| 積算割合 | 104.1%積算 104.1% |
| 価格 | 69,900万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 3.65% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1996年3月築(築30年) |
| 土地面積 | 654.08㎡ |
| 建物面積 | 786.47㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 69,900万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 63,396万円 |
| 建物積算価格 | 9,387万円 |
| 積算価格合計 | 72,783万円 |
| 物件価格 | 69,900万円 |
| 積算割合 | 104.1% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 786.47㎡ × 残存耐用年数17年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1996年3月築(築30年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +29.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 820,000 | — |
| 2025年 | 920,000 | +12.2% |
| 2026年 | 1,060,000 | +15.2% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
番地が非公開の旗竿地だったため、令和8年分の路線価図4面で千石3丁目の区画道路を追跡し、掲載写真7枚と区画図から通路部分の幅と長さを読み取って評価しています。
確認できていないこと
- 路地状部分の正確な幅と長さ、建て替え時に東京都建築安全条例の路地状敷地の規定に適合して同規模の共同住宅が建てられるかは、掲載からは判断できません。
- 番地が公開されていないため、接する道路の路線価は確定できていません。近くの区画道路で最も低い830,000円/㎡を当てると積算割合は約84.4%です。
- 南西側(奥)の隣地との境界は写真に写っておらず、高低差や擁壁の有無を確認できていません。
- 通路部分の面積は区画図からの見積もり(約34〜56㎡)で、実測図や登記上の地積の内訳は掲載にありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ この物件は、道路に細長い通路部分(路地状部分)だけで接する旗竿地です。区画図では通路の間口が約4.0m、長さが約14mで、奥に向かって幅が約2.8mまで狭まっているように読み取れます。東京都建築安全条例には、路地状部分だけで道路に接する敷地での共同住宅の建築や、延べ面積に応じた路地状部分の幅についての規定があり、建て替えの際に今と同じ規模の共同住宅が建てられるかは掲載からは判断できません。検討の際は取扱会社や行政への確認が欠かせません。
都営三田線「千石」駅から徒歩8分、JR山手線「巣鴨」駅と東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅からもそれぞれ徒歩約14分の、東京都文京区千石3丁目に建つ一棟マンションです。掲載の所在地は町名までで番地は公開されていませんが、駅からの徒歩分数から千石3丁目の東側と推定しています。
建物は1996年3月築の鉄筋コンクリート造4階建てで、鹿島建設の施工です。延床面積は786.47㎡、専有面積43.33〜162.11㎡の8戸で構成され、1階はピロティ式の駐車場(3台)、エレベーターはありません。2025年5月に大規模修繕が完了しており、掲載時点で賃貸中、満室想定の表面利回りは3.65%(現行3.57%)です。土地は所有権の654.08㎡で、第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率200%)にあります。
積算面では、令和8年分の路線価1,060,000円/㎡(3年で約29.3%上昇)による土地評価に、築30年で残存耐用年数17年の建物評価が加わり、積算割合は約104.1%になります。土地は旗竿の通路部分にあたる約56㎡(区画図から見積もった上限値)を差し引いた598.08㎡で評価しています。番地が非公開のため接する道路の路線価は確定できておらず、近くの区画道路のうち最も低い830,000円/㎡を当てた場合は約84.4%です。
都心の住宅地で土地と建物を合わせた積算評価が価格を上回る一方、表面利回りは3%台で、旗竿地であることによる建て替え時の制約が最大の確認事項です。契約不適合責任は免責・現況有姿での引渡しとされているため、路地状部分の正確な幅と長さ、南西側の隣地との境界の状況は、取扱会社への確認をおすすめします。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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