物业概要
| 所在地 | 东京都文京区千石3丁目 |
| 最近车站 | 都营三田线 千石站 |
| 步行 | 步行8分钟 |
| 积算比例 | 104.1%积算 104.1% |
| 价格 | 69,900万日元 |
| 物业类型 | 整栋住宅楼 |
| 预期收益率 | 3.65% |
| 结构 | 钢筋混凝土(RC) |
| 建成年份 | 1996年3月建成(房龄30年) |
| 土地面积 | 654.08㎡ |
| 建筑面积 | 786.47㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 69,900万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 63,396万日元 |
| 建筑积算价格 | 9,387万日元 |
| 积算价格合计 | 72,783万日元 |
| 物业价格 | 69,900万日元 |
| 积算比例 | 104.1% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥330,000/㎡ × 建筑面积 786.47㎡ × 剩余耐用年数17年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1996年3月建成(房龄30年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +29.3%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 820,000 | — |
| 2025年 | 920,000 | +12.2% |
| 2026年 | 1,060,000 | +15.2% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
由于门牌号未公开且为旗杆地,我们在令和8年度的4张路线价图上追踪了千石3丁目的区划道路,并从7张房源照片和地块图读取通道部分的宽度和长度进行评估。
尚未确认的事项
- 通道部分的准确宽度和长度,以及重建时能否符合东京都建筑安全条例关于路地状地块的规定、建造同等规模的共同住宅,无法从房源信息判断。
- 由于门牌号未公开,临接道路的路线价尚未确定。若采用附近区划道路中最低的每平方米830,000日元,积算比例约为84.4%。
- 西南侧(里侧)的邻地边界未出现在照片中,无法确认是否有高低差或挡土墙。
- 通道部分的面积为根据地块图的估算(约34〜56平方米),房源信息中没有实测图或登记地积的明细。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 本物业为仅通过细长通道(路地状部分)与道路相接的旗杆地。从地块图看,通道临路宽约4.0米、长约14米,越往里越窄,最窄处约2.8米。东京都建筑安全条例对仅以路地状部分与道路相接的地块上建造共同住宅,以及按总建筑面积要求的通道宽度均有规定,重建时能否建造同等规模的共同住宅无法从房源信息判断,洽谈时务必向中介及行政部门确认。
本物业为位于东京都文京区千石3丁目的整栋公寓,距都营三田线“千石”站步行8分钟,距JR山手线“巢鸭”站和东京地铁丸之内线“新大冢”站各步行约14分钟。房源信息的所在地只写到町名,未公开门牌号,根据各站步行时间推定位于千石3丁目东侧。
建筑为1996年3月竣工的钢筋混凝土结构4层楼,由鹿岛建设施工。总建筑面积786.47平方米,共8户(专有面积43.33〜162.11平方米),1楼为架空停车场(3个车位),无电梯。2025年5月完成大规模修缮,目前出租中,满租表面收益率3.65%(现行3.57%)。土地为所有权654.08平方米,位于第一种中高层住居专用地域(建蔽率60%・容积率200%)。
在积算方面,按令和8年度路线价每平方米1,060,000日元(3年上涨约29.3%)计算土地评估,加上房龄30年、剩余耐用年数17年的建筑评估,积算比例约为104.1%。土地评估已扣除相当于旗杆通道的约56平方米(根据地块图估算的上限),按598.08平方米计算。由于门牌号未公开,临接道路的路线价无法确定,若采用附近区划道路中最低的每平方米830,000日元,积算比例约为84.4%。
本物业位于都心住宅区,土地与建筑合计的积算评估高于售价;另一方面,表面收益率在3%左右,旗杆地带来的重建限制是最需要确认的事项。交易为免除契约不适合责任、按现状交付,建议向中介确认通道的准确宽度和长度,以及西南侧邻地边界的状况。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
了解积算评估与融资
博客讲解了解读本页数字所需的基础知识。
不動産担保ローンとは？手持ちの不動産で次の物件を買う方法
不動産担保ローンは、持っている不動産を担保にお金を借りるローンです。仕組みや借りられる金額の目安、次の物件購入に使う方法、メリット・デメリットを解説します。
積算評価・担保評価とは？計算方法と調べ方をわかりやすく解説
積算評価（担保評価）とは、銀行が物件の担保価値を土地と建物から計算する方法です。計算式・再調達価格・法定耐用年数の目安、路線価を使った調べ方、融資が付きやすい物件の特徴を計算例つきで解説します。
同区域物业
