【積算121.9%】東京都東大和市・武蔵大和駅 徒歩17分の土地

西武多摩湖線「武蔵大和」駅から徒歩17分、東京都東大和市清水6丁目の売地です。西武拝島線「東大和市」駅からバス8分(東京街道団地停留所から徒歩5分)、西武新宿線「久米川」駅からバス10分(東大和清水郵便局停留所から徒歩5分)のバス便もあります。周辺は第一種低層住居専用地域の住宅地で、掲載の周辺情報では清水こども広場まで180m、ローソンまで280m、郵便局まで350m、第六小学校まで860m、第三中学校まで960mです。飲食店は清水6丁目の町丁重心から直線約120〜200mの範囲に焼肉店・ハンバーガー店・うどん店があります(OpenStreetMap による町丁重心からの直線距離)。

土地は所有権の75㎡(約22.68坪・登記)の更地で、建築条件の記載はありません。第一種低層住居専用地域で建ぺい率40%・容積率80%、高度地区・景観法・航空法による制限があります。公営水道・本下水・都市ガスです。⚠️地目は山林(現況は草地)で、建物を建てる際には地目を宅地に変える地目変更登記が必要になる見込みです。掲載では三方道路(北側幅4m・接道8.5m、西側幅4m・接道5.2m、東側幅5.5m・接道1.5m)とされていますが、区画図に描かれているのは北側と西側の約4.0mの公道だけで、東側5.5m道路との接道は図に描かれていません。私道負担はありません。

掲載写真では、北側・西側の道路とほぼ同じ高さの角地で、道路との境はブロック1〜2段(高さ約0.2〜0.4m)の上にメッシュフェンスが立っています。南側・東側の隣地も同じ高さの平地で、擁壁や階段、法面は見当たりません。地目は山林ですが現況は平坦なため、造成費は差し引かずに評価しています。積算面では、令和8年分の路線価130,000円/㎡(3年で約4.0%上昇)による土地の評価だけで価格を上回り、積算割合は約121.9%です。番地が公開されていないため路線価は清水6丁目の区画道路で最も多い値を採っていますが、丁目内で最も低い帯(120,000円/㎡)で計算しても約112.5%です。

75㎡と小ぶりな敷地で、掲載の建ぺい率・容積率では建築面積30㎡・延床面積60㎡が目安です。東大和市では一部の地区で敷地面積の最低限度が定められていますが、掲載に記載が無く、この敷地にかかるかどうか(かかる場合は既存の敷地として建築できるか)は市への確認が要ります。地目変更登記の手続きと費用、東側の道路との接道の実態とあわせて、検討の際は取扱会社への確認をおすすめします。