【積算120.9%】千葉県我孫子市・我孫子駅 徒歩20分の戸建

⚠️ 物件の背後(北側)は斜面林です。国土地理院の1mメッシュ標高で推定位置の断面を取ると、北側の境界のすぐ先で地盤が約8m高くなる斜面(がけ)があるとみられます。番地が公開されていないため位置は空中写真との照合による推定ですが、がけの下にあたる場合は、千葉県の建築基準法施行条例のがけに関する規定により、建て替えの際に擁壁の設置などが求められる可能性があります。掲載にはがけ・擁壁の記載は無く、写真で確認できた背面のブロック塀の土留め高は1m未満でした。ご検討の際は、取扱会社と我孫子市で確認が必要です。

JR常磐線の我孫子駅から徒歩20分(駅からバス7分の「市役所」停から徒歩1分)、我孫子市寿2丁目の中古戸建です。町丁の中心から直線300m前後にKEIHOKU 寿店・カスミのスーパーがあり、日常の買い物は徒歩圏で済みます(距離は町丁の中心からの直線距離です)。

1972年9月築の木造2階建てで、建物面積98.14㎡、間取りは4SLDK。2026年5月に床・壁・天井・建具の内装を全面リフォームしており、トイレは2か所、駐車場は2台分、庭もあります。主要な採光面は南向きです。土地は179.34㎡(公簿)の所有権で、第一種低層住居専用地域と第二種住居地域にまたがり(建ぺい率60%・容積率150%)、地目は宅地、地勢は平坦です。南側の幅4.0mの私道に接し、私道負担は20.81㎡です。現況は空き家で、即時引渡しとされています。

建物は木造の法定耐用年数22年を超えているため建物の積算は0円とし、評価は土地だけで成り立っています。路線価は令和8年分で90千円/㎡、2年前の84千円/㎡から約7%上がっています。寿2丁目の区画道路は90千円と92千円/㎡が同じ数で最も多く、低い方の90千円を採りました。私道負担20.81㎡が土地面積に含まれるのか別の土地なのかは掲載に書かれていないため、含まれるとみなして差し引いた158.53㎡で積算しています(積算割合120.9%)。差し引かない場合は136.8%です。町丁内で最も低い73千円/㎡を当てても約98%です。

土地の評価額が価格を上回り、内装を新しくしてすぐに使える状態の戸建です。一方で、背後の斜面が建て替えに影響するか、私道の持分の形と道路の種別は掲載から確認できません。現地と役所で確かめたうえでの検討をおすすめします。